Договор - это соглашение двух или нескольких лиц о возникновении, изменении или прекращении гражданских правоотношений, назначение которого состоит в том, что он служит самостоятельным основанием возникновения обязательств. Статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) к числу основных начал гражданского законодательства относит свободу договора. Статья 421 названного Кодекса, регламентирующая свободу договора, предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно положениям статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Однако возможность к заключению понуждения договоров весьма ограничена. С учетом срочного характера арендных обязательств представляется интересным в сфере рассматриваемой проблемы вопрос о праве арендатор а на возобновление арендных отношений.
Иски об обязании заключить договор аренды на новый срок
Гражданский кодекс РФ сохранил за арендатором, надлежащим образом исполняющим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, однако воспользоваться своим правом арендатор может лишь при условии письменного уведомления, которым он известит арендодателя о своем желании заключить новый договор до истечения срока прежнего. Данное уведомление приобретает решающее значение лишь в случае, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом. Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа рассмотрены кассационные жалобы по ряду дел, связанных с исками об обязании заключить договор аренды на новый срок.Предприниматель обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к потребительскому обществу о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды нежилого помещения и обязании ответчика заключить с ним договор аренды на новый срок. Решением, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в иске отказано. Постановлением кассационной инстанции судебные акты оставлены без изменения. При этом кассационная инстанция сослалась на положения статьи 621 ГК РФ, предусматривающей при прочих равных условиях наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, но не устанавливающей права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. Кассационный суд указал на отсутствие в материалах дела доказательств того, что ответчик заключил либо намеревался заключить договор аренды спорного помещения с каким-либо другим лицом и что преимущественное право истца на заключение договора на новый срок кем-либо оспорено. Также было признано обоснованным отклонение судом ссылки предпринимателя на решение общего собрания пайщиков об обязании председателя совета потребительского общества заключить с предпринимателем договор аренды спорного помещения, поскольку такое решение не является тем основанием, в соответствии с которым согласно статьям 421 и 445 ГК РФ арбитражный суд вправе понудить сторону заключить договор (дело № А13-5245/00-13). Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) обратился в арбитражный суд с иском к общественной организации об истребовании из незаконного владения ответчика нежилых помещений путем выселения организации из занимаемых помещений. Ответчик заявил встречный иск о понуждении КУГИ заключить договор аренды спорных помещений. Решением суда организация выселена из занимаемых помещений, в удовлетворении встречного иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено в части отказа в удовлетворении встречного иска, иск организации оставлен без рассмотрения. Кассационная инстанция отменила постановление апелляционной инстанции в части отмены решения суда и оставления без рассмотрения иска организации. Решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска оставлено в силе. В остальной части решение и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения. При этом кассационная инстанция сослалась на обоснованность вывода суда первой инстанции, не установившего необходимых условий для реализации арендатором своего преимущественного права, об отсутствии в силу статьи 621 ГК РФ у организации права понудить КУГИ к заключению договора, поскольку нормы, предусматривающей такую обязанность для арендодателя, не установлено, и указала на необоснованность применения в данном случае статьи 445 ГК РФ, регламентирующей порядок заключения договора, когда у одной из сторон существует обязанность его заключить (дело № А56-31521/02). Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд Псковской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом (КУМИ), с учетом уточнения исковых требований, о признании за ним права на заключение договора аренды нежилого помещения, обязании ответчика заключить с ним договор аренды вышеуказанного помещения на новый срок на условиях договора с победителем торгов, ссылаясь на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ. Решением суда в иске отказано. Кассационная инстанция принятое решение оставила без изменения, сославшись на статьи 421, 621 ГК РФ и указав на то, что наличие обязанности арендодателя заключить договор аренды на новый срок ограничивало бы предоставленное собственнику пунктом 2 статьи 209 названного Кодекса право распоряжаться по своему усмотрению принадлежащим ему имуществом (дело № А52/2936/2000/1).
Таким образом, в силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ арендатору не предоставлено право требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды на новый срок, поскольку данной нормой при отсутствии определенных обстоятельств предусмотрено только право арендатора требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды или возмещения убытков.
Иски об обязании заключить договор на основании субаренды
Иначе разрешается вопрос о понуждении к заключению договора аренды имущества, находящегося в пользовании субарендатора. Статьей 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий договор аренды. В соответствии со статьей 618 названного Кодекса, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды только в пределах оставшегося срока аренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.Акционерное общество (субарендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к другому акционерному обществу об обязании заключить с ним договор аренды помещения на срок с 31.05.2000 по 30.06.2000. В обоснование своих требований истец сослался на то, что договор аренды помещения, заключенный на срок до 30.06.2000 между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью (арендатор), расторгнут по обоюдному соглашению сторон. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. Постановлением кассационной инстанции судебные акты оставлены без изменения. При этом кассационная инстанция указала, что истец мог требовать заключения с ним договора только на срок до 30.06.2000, поскольку договор субаренды ограничен названной датой, и, поскольку требование о заключении договора аренды на период с 31.05.2000 по 30.06.2000 предъявлено после истечения указанного срока, признала правильным вывод суда об отказе в иске об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Общество с ограниченной ответственностью («Арт Холл») обратилось в арбитражный суд с иском к другому обществу с ограниченной ответственностью (Торговый дом) и администрации местного самоуправления (Администрация) о признании недействительным договора аренды нежилых помещений в части определения площади, арендуемой Торговым домом у Администрации, и обязании Администрации заключить с обществом «Арт Холл» договор аренды помещения, включающего в себя площади торгового зала на срок до 27.12.02. Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в иске отказано. Из материалов дела видно, что Администрация (арендодатель) и Торговый дом (арендатор) заключили договор от 29.12.01 аренды муниципального имущества - нежилого здания. Согласно условиям названного договора Торговому дому было предоставлено право самостоятельно сдавать в субаренду третьим лицам 50% арендуемых площадей, на основании чего Торговый дом 27.01.02 заключил договор субаренды части помещений с обществом «Арт Холл» на срок с 27.01.02 по 27.12.02. Администрация и Торговый дом заключили договор аренды муниципального имущества от 11.02.02, в соответствии с которым Администрация передала Торговому дому в аренду упомянутое нежилое здание и подписала соглашение от того же числа о расторжении договора аренды от 29.12.01 с момента государственной регистрации договора аренды от 11.02.02 № 40. Данный договор (от 11.02.02) зарегистрирован 15.02.02 в ГУЮ «Центр государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним», помещения переданы Торговому дому по акту приема-передачи. Полагая, что действие договора субаренды от 27.01.02, заключенного между обществом «Арт Холл» и Торговым домом, прекращено с 15.02.02, истец обратился к Администрации с упомянутым требованием о заключении с ним договора аренды помещений, занимаемых истцом на основании договора субаренды, в пределах оставшегося срока. Данное требование Администрация оставила без удовлетворения. Суд первой инстанции обоснованно счел подлежащим удовлетворению требование истца о заключении с ним договора аренды в судебном порядке в соответствии с требованиями гражданского законодательства, поскольку в данном случае имело место нарушение предоставленного статьей 618 ГК РФ права истца на заключение с Администрацией договора аренды имущества, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора от 29.12.01. Договор от 11.02.02 в части передачи в аренду Торговому дому помещений площадью 277,9 кв. м, занимаемых обществом «Арт Холл», обоснованно признан судом первой инстанции неправомерным как противоречащий положениям той же - 618 - статьи ГК РФ. С учетом указанного кассационная инстанция оставила в силе решение суда первой инстанции, отменив постановление апелляционной инстанции как принятое с неправильным применением норм материального права (дело № А26-4736/02-16). Закон предусматривает возможность обращения заинтересованной стороны в суд с иском о понуждении другой стороны, обязанной заключить договор аренды, к заключению соответствующего договора в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Иски о понуждении заключения договора аренды земельного участка
Вопрос о понуждении к заключению договора аренды земельного участка в связи с переходом права собственности на расположенную на данном участке недвижимость в судебной практике разрешался по разному. Федеральным законом от 16.04.01 № 45-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», официально опубликованным 28.04.01 в «Российской газете» № 84, с указанной даты (28.04.01) введена в действие глава 17 названного Кодекса, за исключением норм, касающихся сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий и введенных в действие с принятием Земельного кодекса Российской Федерации и Закона от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Ранее согласно статье 37 действовавшего Земельного кодекса РСФСР (1991 года) при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходило и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками. Однако ни данной нормой, ни другими правовыми актами вопрос заключения аренды земельного участка в случае перехода права собственности на находящуюся на земельном участке недвижимость не регулировался. Требование об обязании заключить договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в этом случае могло быть основано только на пункте 4.6 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 № 1535 и Указом Президента Российской Федерации от 16.05.97 № 485. В соответствии с пунктом 4.6 Основных положений собственники приватизированных государственных (муниципальных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений наделялись исключительным правом по своему выбору приобрести в собственность занимаемые земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду. При этом при разрешении споров о понуждении новым собственником заключить договор аренды земельного участка, на котором находился приобретенный объект, суд исходил из того обстоятельства, м ожет ли данный объект быть отнесен к недвижимому имуществу.Так, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на условиях предлагаемого проекта договора. В обоснование своих требований истец сослался на приватизацию им двух ангаров, находящихся на спорном земельном участке, и указал, что в соответствии с законодательством о приватизации и статьей 37 Земельного кодекса РСФСР он вправе требовать заключения с ним договора аренды земельного участка. Решением суда исковые требования в части заключения договора аренды удовлетворены. Кассационная инстанция, отменяя обжалуемый судебный акт, исходила из недоказанности истцом того, что упомянутые ангары могут быть отнесены к объектам недвижимости, отвечающим требованиям статьи 130 ГК РФ, указав при этом, что истец в данном случае должен доказать не только то обстоятельство, что он приватизировал ангары, а также и отнесение их к объектам недвижимости (дело № А56-17718/99). Статьей 35 действующего в настоящее время Земельного кодекса РФ 2002 года предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на пользование соответствующей частью земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Согласно изученной практике разрешаемые судами в настоящее время споры рассматриваются с учетом данной нормы. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) о понуждении заключить договор аренды земельного участка на условиях представленного истцом проекта договора. Решением суда, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены. Как видно из материалов дела, обществу принадлежит на праве собственности недвижимое имущество, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 31.07.02. Основанием возникновения права явился договор купли-продажи от 23.07.02, заключенный истцом с другим юридическим лицом (обществом «Балтийская недвижимость»). В кассационной жалобе КУГИ сослался на наличие спора о праве на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке. Оставляя обжалуемые судебные акты без изменения, кассационная инстанция указала на правильность вывода суда о наличии у истца права аренды данного земельного участка, сославшись при этом на необоснованность довода КУГИ о наличии спора о праве собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, поскольку право собственности на недвижимое имущество за обществом «Балтийская недвижимость» признано судебным решением по делу № А56-9844/0210, договор купли-продажи от 23.07.02 в установленном законом порядке недействительным не признан, право собственности истца на объект недвижимости зарегистрировано в порядке, предусмотренном статьей 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и не оспорено (дело № А56-37658/0212). Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Ленинградскому областному комитету по управлению государственным имуществом (далее - Леноблкомимущество) и Фонду имущества о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка. К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Ленинградский областной комитет по земельным ресурсам и землеустройству и Квартирно-эксплуатационная часть Выборгского гарнизона Ленинградского военного округа. Решением в удовлетворении иска отказано. К участию в деле в качестве третьего лица привлечены Северо-Западное отделение Российского фонда федерального имущества и Российский фонд федерального имущества. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Поскольку судом на основании материалов дела установлено, что заключенным между обществом и РФФИ договором купли-продажи высвобождаемого военного имущества оговорен порядок пользования земельным участком под объектом недвижимости и предусмотрено заключение договора аренды, суд обоснованно отказал истцу в иске о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка (дело № А56-17376/01).
Если при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества стороны определили правовую судьбу земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, заинтересованная сторона вправе требовать заключения с ней соответствующего договора, касающегося пользования земельным участком на основании существующей договоренности. Разрешая споры о понуждении к заключению договоров купли-продажи земельных участков, суды руководствуются положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой гражданам и юридическим лицам, являющимся собственниками объектов недвижимости, предоставлено исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, или приобретение права аренды на данные участки. Однако на практике возникал вопрос о том, к кому заинтересованная сторона должна предъявлять иск о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. В ряде случаев соответствующие иски предъявлялись к областным фондам имущества и российским фондам федерального имущества. Вместе с тем в соответствии с положениями пункта 1 статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно пункту 3 статьи 28 Закона от 21.12.01 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации объектов недвижимости, расположенных на этих земельных участках. При этом Закон о приватизации не содержит положений о фондах имущества как продавцах государственного и муниципального имущества, за исключением указания в пункте 1 статьи 6 на то, что Правительство РФ может поручить выполнение функции по продаже приватизируемого федерального имущества от его имени специализированному государственному учреждению.
Определяя Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (Комитет) надлежащим продавцом земельного участка, на котором находилась автозаправочная станция, собственником которой являлось общество «Гатчинская нефтяная компания», кассационная инстанция исходила из данных положений Закона и оставила в силе решение суда первой инстанции (при новом рассмотрении), которым Комитет, утвердивший план приватизации государственного предприятия «Комбинат автообслуживания», а следовательно, принявший соответствующее решение, обязан заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка на условиях согласованного сторонами проекта. В иске к Фонду имущества Санкт-Петербурга и Российскому фонду федерального имущества суд отказал, не посчитав их надлежащими ответчиками по делу (дело № А56-36871/01). Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования (Комитет) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях проекта договора, представленного истцом. Решением суда между Комитетом и Обществом заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Постановлением кассационной инстанции решение отменено. В иске отказано. При этом суд кассационной инстанции, признав за истцом право на выкуп упомянутого земельного участка, указал на то, что ответчиком не принималось решение о приватизации объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке и находящегося в собственности истца, а доказательства того, что право собственности муниципального образования на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, истцом не представлены (дело № А56-25106/02). В следующем деле закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии и Комитету по управлению государственным имуществом области (КУГИ) об обязании надлежащего ответчика заключить договор купли-продажи четырех земельных участков. В обоснование своих требований истец сослался на то, что ему на праве собственности принадлежат автозаправочные станции, расположенные на упомянутых земельных участках. Суд обязал мэрию города заключить с обществом договор купли-продажи земельных участков на условиях предложенного истцом проекта. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа решение отменено. Дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом кассационная инстанция указала на то, что суд первой инстанции не проверил компетенцию мэрии по заключению договоров купли-продажи спорных земельных участков, не исследовал вопрос о том, входили ли автозаправочные станции, расположенные на спорных земельных участках, в состав какого-либо приватизированного имущества и каким органом принималось решение о приватизации государственного (муниципального) имущества. Суд также указал, что цена выкупа земельных участков при рассмотрении спора о понуждении заключить договор купли-продажи определяется не на день возникновения спора, как указал суд первой инстанции, а на дату вынесения решения, поскольку судебный акт должен соответствовать нормам права, действующим на момент его принятия, а суд указывает условия, на которых стороны обязаны заключить договор (дело № А21-2735/02-С2).
Согласно сложившейся практике при определении цены выкупа земельного участка суд исходит из того, что цена выкупа участка должна определяться на момент вынесения судом решения о заключении договора, то есть применению подлежит порядок расчета выкупной цены, установленный законодательством, действующим на момент вынесения судом решения, а не на дату подачи заявки.
Досудебный порядок заключения договоров
Статьей 445 ГК РФ, предусматривающей заключение договора в обязательном порядке, определен досудебный порядок заключения договора. В случае несоблюдения досудебного порядка суд в соответствии с положениями пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе оставить исковое заявление без рассмотрения. Практика Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по рассмотрению споров о понуждении к заключению договоров в случае несоблюдения досудебного порядка заключения договора единообразна и построена на соблюдении требований названной нормы. Однако следует обратить внимание на следующее. В случае оставления иска без рассмотрения дело по существу не рассматривается, следовательно, суд не должен устанавливать обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора и подлежащие доказыванию при рассмотрении спора по существу.Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к КУГИ о понуждении заключить договор аренды нежилых помещений, ссылаясь в обоснование своих требований на уклонение от заключения договора аренды КУГИ, издавшего на основании решения городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости распоряжение о предоставлении обществу в аренду нежилого помещения. Определением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора. В кассационной жалобе КУГИ просил исключить из мотивировочной части постановления апелляционной инстанции вывод, сделанный по существу. Суд кассационной инстанции удовлетворил жалобу КУГИ и исключил из мотивировочной части постановления апелляционной инстанции вывод о том, «что ответчик возложил на себя обязанность по заключению с истцом договора аренды». При этом кассационная инстанция указала, что установить наличие у КУГИ обязанности заключить договор в данном случае возможно только по результатам исследования обстоятельств и действий сторон, предшествовавших обращению общества с иском в суд, и что данный вопрос входит в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию при рассмотрении дела по существу.
В особую категорию следует выделить споры по искам о понуждении к заключению договоров энергоснабжения (данные договоры в силу своей специфики носят публичный характер). Статья 426 ГК РФ к публичным договорам относит договоры, заключенные коммерческой организацией и устанавливающие ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т. п.). Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается. При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, согласно которым сторона вправе обратиться в арбитражный суд с соответствующим иском к другой стороне, заключение договора для которой является обязательным. Статьей 539 названного Кодекса предусмотрено, что договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Возможность заключения договора энергоснабжения напрямую связывается законодателем именно с наличием у абонента соответствующего энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, а также возможностью обеспечения учета потребленной энергии.
Кооператив обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу об обязании заключить договор энергоснабжения. Решением суда иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа названные судебные акты отменены. Дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суд удовлетворил исковые требования. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, Кооперативу в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа постановление апелляционной инстанции отменено. Решение оставлено в силе. При этом кассационная инстанция исходила из наличия у кооператива соответствующих энергопринимающих устройств, а также объектов, потребляющих электроэнергию, и из положений статьи 539 ГК РФ (дело № 2762/1457/3414). Акционерное общество обратилось в арбитражный суд к ООО «Петербургрегионгаз» о понуждении перезаключить договор поставки природного газа. До принятия судом решения по делу истец заявил ходатайство об изменении исковых требований и просил понудить ООО «Петербургрегионгаз» заключить с ним договор на поставку природного газа. Суд удовлетворил ходатайство истца о принятии мер по обеспечению иска путем запрета ООО «Петербургрегионгаз» производить действия по отключению и приостановке поставок и транспортировки газа для акционерного общества и привлек к участию в деле в качестве третьего лица общество с ограниченной ответственностью (с одноименным названием). Решением суда иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Как следует из материалов дела, судебным приставом-исполнителем в рамках сводного исполнительного производства наложен арест на имущество общества с ограниченной ответственностью. Исполнительное производство судебным приставом-исполнителем окончено в связи с исполнением требований, содержащихся в исполнительном листе. На основании исполнительного листа Выборгского городского суда Ленинградской области по иску физического лица судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства. Имущество, инвентарь и оборудование общества с ограниченной ответственностью, на которые наложен арест, изъяты и переданы на ответственное хранение. Настоящее исполнительное производство также окончено в связи с исполнением требований, содержащихся в исполнительном листе. Между ответственным хранителем имущества, инвентаря и оборудования общества с ограниченной ответственностью физическим лицом Карагаполовым А. К. и акционерным обществом заключен договор, согласно которому хранитель передал во временное пользование имущество для ведения производственной деятельности с правом самостоятельного заключения договоров, ведения коммерческой деятельности, эксплуатации оборудования и реализации готовой продукции. Акционерное общество направило в адрес ООО «Петербургрегионгаз» письмо с предложением заключить договор на поставку газа. Отказ ООО «Петербургрегионгаз» от заключения указанного договора и послужил основанием для предъявления настоящего иска. Оставляя без изменения обжалуемые судебные акты, кассационная инстанция указала на обоснованность вывода суда, понудившего истца заключить договор на поставку газа с ответчиком, и сослалась на то, что материалами подтверждены факт передачи истцу газопринимающего оборудования и оборудования для обеспечения учета потребления поставляемого газа, а также на то, что фактическим потребителем газа, поставляемого ответчиком посредством спорного оборудования, является в настоящее время акционерное общество, которое и производит оплату поставляемого газа, а закон не связывает возможность заключения договора энергоснабжения с наличием у абонента именно права собственности на энергопринимающие устройства (пункт 2 статьи 539 ГК РФ), в то время как отключение газа повлечет экономические и социальные проблемы (дело № А56-30700/02).
Обязанность заключения договора энергоснабжения может быть возложена непосредственно только на энергоснабжающую организацию.
ЖСК обратился в арбитражный суд с иском к ГУП «Топливно-энергетический комплекс» о понуждении заключить договор теплоснабжения. В обоснование своих требований истец сослался на отказ ответчика заключить с ним договор теплоснабжения горячей водой на условиях направленного проекта договора. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ОАО «Ленэнерго». Решением суда в иске отказано. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа решение отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суд в иске отказал. В кассационной жалобе ЖСК просит отменить решение и понудить ГУП «Топливно-энергетический комплекс» заключить с ним договор теплоснабжения. По мнению подателя жалобы, вывод суда о том, что энергоснабжающей организацией в отношении ЖСК является ОАО «Ленэнерго», а не ГУП «Топливно-энергетический комплекс», противоречит статьям 426 и 539 ГК РФ и не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции исходил из положений статьи 539 ГК РФ, предусматривающей обязанность энергоснабжающей организации подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, положений статьи 1 Федерального закона от 14.04.95 № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации», согласно которым энергоснабжающей организацией признается коммерческая организация независимо от организационно-правовой формы, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии, и установил, что на участке тепловой сети, к которой присоединено энергопринимающее устройство истца, производство тепловой энергии осуществляется ОАО «Ленэнерго», которому ответчик на основании договора оказывает услуги по передаче тепловой энергии потребителям через свою сеть. Также установлено, что у ответчика отсутствует возможность приобретения у других предприятий тепловой энергии для подачи истцу. Суд пришел к выводу об обоснованности отказа истцу в иске в связи с отсутствием у ответчика, не являющегося энергоснабжающей организацией, обязанности заключить с истцом договор теплоснабжения. удебная практика исходит из того, что поскольку абонент вправе передавать с согласия энергоснабжающей организации принятую энергию другому лицу, то по отношению к субабоненту он также является энергоснабжающей организацией, и отношения между ними с учетом аналогии закона в силу статьи 6 Гражданского кодекса РФ должны регулироваться договором энергоснабжения и предусматривают возможность обращения субабонента с иском о понуждении заключить договор энергоснабжения. Коллектив индивидуальных застройщиков (КИЗ) обратился в арбитражный суд с иском к Мэрии и Комбинату об обязании одного из ответчиков заключить договор о снабжении тепловой энергией (горячей водой) жилого дома. Решением суда производство по делу в отношении Комбината прекращено в связи с принятием судом отказа КИЗ от иска к данному ответчику. Суд обязал Мэрию в течение месяца после вступления решения в законную силу заключить с КИЗ договор энергоснабжения в редакции, предложенной истцом. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. В кассационной жалобе Мэрия просила отменить принятые по делу судебные акты и передать дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, Мэрия в силу закона не может являться энергоснабжающей организацией, поэтому истец не вправе требовать от Мэрии заключения публичного договора. Мэрия полагает, что КИЗ должен являться абонентом Комбината. Мэрия также указала, что Комбинат как энергоснабжающая организация не давал согласия Мэрии как абоненту на заключение договоров энергоснабжения с субабонентом - КИЗ. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа судебные акты оставлены без изменения. При этом кассационная инстанция, сославшись на положения статей 445, 539, 545 ГК РФ (предусматривается необходимость согласия энергоснабжающей организации на передачу энергии от абонента к субабоненту), указала, что поскольку Мэрия, являясь единственно возможным поставщиком теплоэнергии для КИЗ ввиду того, что энергопринимающее устройство, принадлежащее истцу, присоединено к тепловой сети Мэрии и не имеет общей границы с сетями Комбината, имеет возможность поставлять истцу тепловую энергию (горячую воду), а истец имеет возможность ее принимать. В материалах дела имеются доказательства о согласии Комбината на присоединение спорного жилого дома к тепловым сетям Мэрии и на передачу энергии от Мэрии (абонента) к КИЗ (субабоненту), следовательно, требование истца об обязании Мэрии заключить с ним договор энергоснабжения является обоснованным, а вы вод суда об удовлетворении заявленных КИЗ требований - правомерным (дело № А05-1936/03-72/24). Фонд научно-технических исследований и поддержки социальных инициатив (Фонд) обратился в арбитражный суд с иском к Жилищному агентству об обязании заключить договор о снабжении тепловой энергией (горячей водой) жилого дома. Отказывая в иске, суд исходил из того, что Жилищное агентство не является энергоснабжающей организацией. К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ОАО «Ленэнерго» и ГУП «ТЭК СПб». Апелляционная инстанция отменила решение суда и обязала Жилищное агентство в тридцатидневный срок с момента вступления постановления в законную силу заключить с Фондом договор теплоснабжения. Кассационная инстанция, оставляя без изменения постановление апелляционной инстанции, кроме обоснований, приведенных в предыдущем примере, также указала, что Жилищное агентство является организацией, осуществляющей эксплуатацию и ремонт тепловых сетей, что тепловые сети, по которым истец получает тепловую энергию (горячую воду), находятся на балансе ответчика, при этом ОАО «Ленэнерго» и ГУП «ТЭК СПб» никакими правами на указанные сети, через которые производится теплоснабжение спорного жилого дома, не обладают, и признала правомерным вывод суда апелляционной инстанции о недопустимости в данном случае отказа от заключения публичного договора (дело № А56-2074/02).
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен проект разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Из приведенной нормы можно сделать вывод, что энергоснабжающая организация, направившая проект договора потребителю энергии, не вправе обращаться в суд с иском о понуждении потребителя энергии заключить соответствующий договор. Однако при отсутствии договорных отношений энергоснабжающая организация не лишена права требовать от потребителя, чьи энергопотребляющие установки присоединены к сетям энергоснабжающей организации, возмещения стоимости отпущенной потребителю энергии.
Послесловие
Из приведенных примеров следует, что сложившаяся в Северо-Западном регионе судебно-арбитражная практика по рассмотрению споров, связанных с понуждением в установленных законом случаях к заключению договоров аренды, купли-продажи земельных участков, энергоснабжения, в целом является единообразной. Для обобщения судебной практики было использовано 19 кассационных производств (Санкт-Петербург и Ленинградская область, Архангельск, Вологда, Калининград, Республика Карелия, Псков). Е. О. Матлина, судья Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа Материал опубликован в журнале "Арбитражные споры" (официальный вестник ФАС СЗО).В настоящее время существует много законных способов понуждения к заключению договора.
Договор — это соглашение двух или нескольких лиц о возникновении, изменении или прекращении гражданских правоотношений, назначение которого состоит в том, что он служит самостоятельным основанием возникновения обязательств.
Статья 1 ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относит свободу договора. Статья 421 названного Кодекса, регламентирующая свободу договора, предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В частности, публичный договор заключается в следующих случаях:
- с частным предпринимателем или юридическим лицом, выигравшим торги;
- с банком при открытии расчетного счета;
- с лицом, которое подписало предварительный договор;
- с государственным фондом при проведении купли-продажи приватизационного имущества, если лицо, заключающее контракт, стало победителем в соответствующем конкурсе;
- с компанией-монополистом, производящей отдельные виды продукции, при организации продуктовых поставок для федеральных нужд.
В соответствии с Гражданским кодексом, уклоняющейся стороне направляется оферта - проект официального договора. В 30-дневный срок лицо обязано рассмотреть предлагаемые условия и дать официальный ответ. Если пункты оферты сторону полностью устраивают, договор подписывается без каких-либо изменений, после чего другой стороне отправляется соответствующее уведомление. С момента его получения договор признается официально заключенным.
Однако, если лицо, получившее оферту, несогласно с условиями, оно вправе не только поставить свою подпись под договором, но и составить протокол разногласий, отправив его вместе с соглашением оференту. Он, свою очередь, после получения документов, обязан заключить договор в обновленной редакции, или отклонить протокол разногласий в течение 30 дней. При этом оферент также должен известить другую сторону о принятом решении, чтобы в дальнейшем избежать юридических последствий. В частности, он может быть освобожден от обязанности возмещения убытков, возникших по причине его уклонения от выполнения взятых обязательств.
Отказаться от заключения договора все же возможно, если имеются существенные причины, которые действующее законодательство трактует как серьезные основания для отказа. Например, предприятие разорилось и не может обеспечить потребителя каким-либо товаром или услугой.
Согласно положениям статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Однако возможность к заключению понуждения договоров весьма ограничена. Например, статья 426 ГК РФ устанавливает обязательность заключения коммерческой организацией публичного договора. Статья 429 ГК РФ содержит правило об обязательности заключения для сторон, заключивших предварительный договор, основного договора. Гражданский кодекс РФ сохранил за арендатором, надлежащим образом исполняющим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, однако воспользоваться своим правом арендатор может лишь при условии письменного уведомления, которым он известит арендодателя о своем желании заключить новый договор до истечения срока прежнего. Статья 615 ГК РФ предусматривает предоставление арендатору право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Разрешая споры о понуждении к заключению договоров купли-продажи земельных участков, суды руководствуются положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой гражданам и юридическим лицам, являющимся собственниками объектов недвижимости, предоставлено исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, или приобретение права аренды на данные участки.
Последствия для лица, уклоняющегося от заключения договора
В случае не соблюдения срока рассмотрения проекта соглашения или протокола разногласий, сторона, отправившая их, вправе обратиться в судебный орган для урегулирования спорного вопроса. Как показывает практика, при правильно составленном иске суд выносит решение, понуждающее уклоняющуюся сторону к заключению договора и компенсации убытков, которые возникли по его вине.
Юридические консультации в Мытищах - профессиональное решение договорных и преддоговорных споров
С заключением договора закон связывает определенные последствия для стороны. Поэтому, в случае если у Вас возникла необходимость принудить лицо заключить договор, вы можете обратиться к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне, которая поможет квалифицированно, грамотно решить возникшую проблему в досудебном порядке, либо в процессе судебного производства.
В кабинете врача:
- Доктор, один мой друг думает, что подцепил что-то венерическое… Что ему делать?..
- Да не переживайте Вы так, молодой человек, не смущайтесь; снимайте штаны и покажите мне своего друга.
Однажды один хорошо известный мне адвокат совершил глупость. Вообще этот адвокат частенько совершал различные поступки, которые вряд ли можно считать разумными - всевозможные странности и чудачества были для него вполне характерны. Но в этот раз он так «учудил», что едва не превратился в БОМЖа (субъекта б ез о пределённого м еста ж ительства)…
В жизни так нередко бывает, что человек сам себе создаёт серьёзные проблемы и кажущиеся непреодолимыми препятствия, а впоследствии «героически», затрачивая немало сил и средств, пытается их решить и преодолеть.
Создавать проблемы и различные «заморочки» у хорошо известного мне адвоката, как правило, отлично получалось, а вот успешно разрешать их и преодолевать негативные последствия собственного «кретинизма» удавалось, к сожалению, не всегда.
Понадобились «чудному» адвокату деньги и ничего лучше он не придумал, как «заложить» своё жильё (квартиру)… Впрочем о залоге в данном случае можно было говорить весьма условно и явно не в правовом значении этого понятия. Квартира была отчуждена - попросту говоря, продана - по договору купли-продажи.
Данным договором предусматривалось право продавца (адвоката) в течение четырех лет со дня передачи квартиры в собственность покупателю потребовать от последнего заключить с адвокатом договор купли-продажи отчужденной квартиры по фиксированной, согласованной сторонами в договоре цене.
Также согласно договору в течение того же срока за продавцом (адвокатом) сохранялось право пользования проданной квартирой (право проживания в ней) и устанавливалась обязанность внесения платы в пользу нового собственника (покупателя) за пользование квартирой, а также оплаты коммунальных услуг и иных расходов.
И превратился адвокат из полноправного собственника своей квартиры в её нанимателя с призрачной надеждой когда-нибудь «выкупить» проданную квартиру. Но адвокат не слишком унывал по этому поводу и продолжал надеяться на лучшее. «Всё образуется, - убеждал он сам себя, - всё будет хорошо». И, как ни странно, всё действительно хорошо образовалось...
… Спустя три с половиной года после совершения «чудачества» с отчуждением жилья пришёл к адвокату мужчина, показал ему копию свидетельства о смерти покупателя-собственника «адвокатской» квартиры и копию совершённого покупателем завещания, в соответствии с которым данная квартира была завещана навестившему адвоката гостю. Наследник по завещанию попросил адвоката скорбеть вместе с ним в связи с безвременной кончиной покупателя-наследодателя, а также настоятельно рекомендовал незадачливому адвокату в течение нескольких месяцев подыскать себе для проживания другое жильё, т.к. в квартире будет проживать его (наследника) дочь. Но не внял адвокат указанной рекомендации. Послал он наследника… знакомиться с опубликованной судебной практикой на сайте суда местного. И ушёл визитёр в замешательстве, разочарованным и недовольным…
Примерно за год до вышеописанного визита наследника по завещанию собрался адвокат выкупить некогда принадлежавшее ему на праве собственности жилое помещение. Пришёл он к покупателю - новому собственнику квартиры и сказал: «Деньги у меня появились на выкуп квартиры. Давайте договор новый заключим, как договаривались». И услышал в ответ: «Не буду я договор заключать, цена меня не устраивает; да и вообще продавать квартиру свою я не желаю». «В суд пойду, иск подам», - предупредил адвокат. «В добрый путь», - раздалось благожелательное напутствие…
Решил адвокат осуществить понуждение собственника квартиры, которая когда-то принадлежала адвокату на праве собственности, к заключению договора купли-продажи данного жилого помещения. Адвокат, будучи весьма законопослушным гражданином, предпочитал не нарушать закон без крайней необходимости и обычно действовал исключительно в рамках так называемого «правового поля», соблюдая закон. И для данного случая адвокат не намеревался делать исключение. Не хотел он и не стал (хотя и имел вполне реальную возможность) использовать неправовые методы воздействия на несговорчивого собственника квартиры, не желавшего заключать договор в соответствии с ранее достигнутым соглашением.
Собрался адвокат обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры. Занялся он изучением практики судебной и вопроса исполнения решения суда о понуждении заключить договор. И стала вырисовываться перед ним совсем безрадостная перспектива…
Оказалось, что после принятия решения суда, обязывавшего лицо - не часть тела, а физическое лицо (гражданина) или юридическое лицо (организацию) - заключить договор, было необходимо, чтобы данное лицо добровольно исполнило решение суда и подписало договор. Если оно этого не делало, не желая исполнять решение суда, то действенных, эффективных правовых механизмов, позволяющих обеспечить исполнение решения суда и заставить незаконопослушное лицо подписать договор, попросту не существовало.
Осознавая, что в случае вынесения решения суда о понуждении собственника «адвокатской» квартиры заключить договор, с большой вероятностью это решение добровольно исполнено не будет, адвокат обращаться в суд с иском не торопился. Он продолжал изучать судебную практику и читать различные публикации по данному вопросу.
В практике арбитражных судов встречались судебные акты, в которых суд не только обязывал лицо заключить договор, но и указывал, что договор считается заключённым на указанных в судебном акте условиях с момента вступления его (акта судебного) в законную силу . Из буквального и даже системного толкования закона последний вывод суда, увы, не следовал, но вполне соответствовал если не букве, то духу закона, способствуя обеспечению исполнимости судебного акта и преодолению негативных последствий недобросовестного поведения лица, обязанного исполнить вступивший в законную силу судебный акт и не желающего его исполнять.
Однако явно не стоило надеяться на то, что при вынесении решения СОЮ (суд общей юрисдикции) воспримет вышеуказанную весьма «зыбкую» практику арбитражных судов, - шансов, что это произойдёт, практически не было.
Ни для кого не секрет, что действующее законодательство довольно часто изменяется, «корректируется». Далеко не всегда изменения и дополнения, которые вносятся законодателем в различные нормативно-правовые акты важны, полезны и необходимы. Но бывают и действительно нужные и значимые «новеллы» законодательства.
Так, в 2015 году в Гражданский кодекс РФ был внесён довольно масштабный блок поправок общих норм об обязательствах и договорах. Указанные поправки были произведены на основании вступившего в законную силу 1 июня 2015 года Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».
В частности, абзац первый пункта 4 (который регламентировал возможность обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор в случае уклонения от его заключения стороны, для которой заключение договора в соответствии с законом обязательно ) был дополнен предложением следующего содержания: «В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда .».
«Время пришло, - подумал адвокат, - можно начинать действовать»…
Был составлен проект договора купли-продажи спорной квартиры с указанием цены, согласованной сторонами в «предыдущем», ранее заключенном договоре. Названный проект договора вместе с требованием заключения договора купли-продажи квартиры (в качестве приложения к данному требованию) был отправлен по почте ценным письмом с описью вложению собственнику спорной квартиры.
Отправленное адвокатом ценное письмо адресат получать не пожелал; неоднократные попытки вручения указанного письма не привели к желаемому результату. Чтобы прояснить судьбу данного почтового отправления адвокат обратился с заявлением в местный почтамт. Из письменного ответа почтамта следовало, что от получения письма адресат отказался и разорвал врученное почтальоном извещение.
Письмо было возвращено отправителю с отметкой об отказе адресата от его получения. В связи с этим адвокат нисколько не расстроился и спустя некоторое время сдержал некогда данное обещание - обратился с иском в суд.
Извлечение из искового заявления:
3 июля 2015 года мною ценным письмом с описью вложения было отправлено (ответчику) требование заключения договора купли-продажи квартиры по цене… (приложение № 2), содержащее предложение подписать направленный вместе с указанным требованием проект договора купли-продажи квартиры (приложение № 3) в трёх экземплярах в течение 30 (тридцати) дней со дня получения настоящего требования и отправить три подписанных экземпляра данного договора ценным письмом с описью вложения по адресу: … Как следует из ответа ОСП Борисоглебский почтамт от 15 июля 2015 г. исх. № 14.5.5.1-06/288, от получения данного письма (ответчик) отказался, разорвав при этом извещение, врученное почтальоном.
В силу абз. 2 п. 1 требование, как юридически значимое сообщение, считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
При таких обстоятельствах направленное (ответчику) юридически значимое сообщение – требование заключения договора купли-продажи квартиры по цене … следует считать доставленным.
В соответствии с п. 1 граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 4 если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Обязанность (ответчика) заключить договор купли-продажи жилого помещения – квартиры № … в доме № … в … города… … области по цене в размере … рублей предусмотрена добровольно принятым обязательством, содержащимся в пункте 6 договора купли-продажи от 6 октября 2012 года...
Иск адвоката был судом удовлетворён. Было принято заочное решение, поскольку ответчик не желал принимать участие в судебном разбирательстве дела.
После вступления решения суда в законную силу предусмотренная договором (заключенным в соответствии с решением суда) оплаты цены квартиры была произведена посредством перечисления соответствующей суммы денежных средств на открытый на имя продавца счёт в банке.
Но адвокату пришлось вновь обращаться в суд с очередным иском о признании права собственности на спорную квартиру, поскольку не представлялось возможным произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорное жилое помещение без соответствующего заявления обеих сторон договора - от обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, одна из сторон старательно уклонялась.
Суд принял очередное заочное решение, признав за адвокатом право собственности на спорную квартиру и прекратив право собственности ответчика на указанную квартиру.
После вступления данного решения суда в законную силу была успешно произведена государственная регистрация перехода права собственности на «отсуженное» жилое помещение, и адвокат вновь стал его полноправным собственником.
Теперь адвокату со спокойной совестью можно было совершать новые глупости и чудачества, без которых жизнь кажется скучной, пресной, монотонной и однообразной…
1. Принуждение к совершению сделки или к
отказу от ее совершения под угрозой
применения насилия, уничтожения или
повреждения чужого имущества, а равно
распространения сведений, которые могут
причинить существенный вред правам и
законным интересам потерпевшего или его
близких, при отсутствии признаков
вымогательства -
наказывается
ограничением свободы на срок до трех лет,
либо арестом на срок от трех до шести
месяцев, либо лишением свободы на срок до
двух лет со штрафом в размере до
восьмидесяти тысяч рублей или в размере
заработной платы или иного дохода
осужденного за период до шести месяцев либо
без такового.
(в ред. Федерального
закона от 08.12.2003 N 162-ФЗ)
2. То же
деяние, совершенное:
а) утратил силу. -
Федеральный закон от 08.12.2003 N 162-ФЗ;
б) с
применением насилия;
в) организованной
группой, -
наказывается лишением
свободы на срок от пяти до десяти лет.
Комментарий к статье 179
1. Объект преступления - отношения, регулирующие порядок и условия совершения гражданско-правовых сделок. Преступление посягает на свободу экономической деятельности. Оно связано с проявлением монополизма и недобросовестной конкуренции.
2. В соответствии с гражданским законодательством граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым на себя обязательством ( ГК РФ). Согласно ГК, сделки - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними, для совершения которых достаточно волеизъявления одной стороны, и двухсторонними или многосторонними (договоры). Сделки совершаются как в устной, так и в письменной форме (в том числе нотариальной). Гражданский кодекс предусматривает разнообразные виды сделок. Это договоры купли-продажи, мены, дарения, аренды, поставки, подряда, кредита и другие.
8. Способы угрозы могут быть самыми разными (в устной либо письменной форме, переданные лично или через посредника и т.д.) и не имеют значения для квалификации преступления. Не имеет значения и то, намеревается ли виновный привести угрозу в исполнение, однако важно, чтобы эта угроза воспринималась потерпевшим как реальная.
9. В диспозиции специально оговаривается, что принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения не должно содержать признаков вымогательства - преступления, более опасного. В соответствии со УК вымогательство означает требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершения других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего или его близких от рассматриваемого преступления в сфере экономической деятельности. При вымогательстве это обязательно требование имущественного характера. В связи с этим, если виновный принуждает потерпевшего, применяя при этом указанные выше формы психического насилия, передать имущество, право на имущество или совершить другие действия имущественного характера (допустим, оплатить приобретаемый у потерпевшего товар по явно заниженной цене), содеянное следует квалифицировать по ст. 163 как вымогательство.
10. Преступление считается оконченным с момента принуждения независимо от того, удалось или нет виновному склонить потерпевшего к заключению сделки или отказу от нее.
11. Субъект преступления - лицо, достигшее 16 лет.
12. Субъективная сторона характеризуется прямым умыслом. Лицо сознает, что противоправно принуждает потерпевшего к заключению сделки или к отказу от нее, и желает этого.
13. Часть 2 рассматриваемой статьи предусматривает повышенную ответственность за принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения в случаях, если это деяние совершается: а) с применением насилия, б) организованной группой. При этом под насилием следует понимать умышленное причинение легкого, средней тяжести вреда здоровью, побои, истязание, а также умышленное причинение тяжкого вреда здоровью без отягчающих обстоятельств (умышленное причинение тяжкого вреда здоровью при отягчающих обстоятельствах необходимо квалифицировать по совокупности с ч. 2 и 3 либо ч. 4
Согласно ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Следует отметить, что все перечисленные принципы имеют одинаково большое значение и связаны между собой. В то же время при рассмотрении проблем договорного права особое значение имеет принцип свободы договора. По общему правилу, понуждение к заключению договора не допускается. В то же время законодатель в отдельных случаях предусматривает основания применения понуждения к заключению договора. Так, ст. 426 ГК РФ устанавливает обязательность заключения коммерческой организацией публичного договора; п. 5 ст. 429 ГК РФ содержит правило об обязательности заключения для сторон, заключивших предварительный договор, основного договора. При наличии определенных условий является обязательным заключение государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (ст. 527 ГК РФ); государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд (ст. 765 ГК РФ); поставщик, занимающий доминирующее положение на товарном рынке, а также предприятия, в объеме производства которых государственный оборонный заказ превышает 70%, не вправе отказаться от заключения государственных контрактов на поставку материальных ценностей в государственный резерв (п. 4 ст. 9 Федерального закона от 29 декабря 1994 г. "О государственном материальном резерве" (в ред. от 23 декабря 2003 г.); субъекты естественных монополий в определенных случаях не вправе отказываться от заключения договоров с отдельными потребителями (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 17 августа 1995 г. "О естественных монополиях"); поставщики, занимающие доминирующие положение на рынке отдельных видов продукции, не вправе отказаться от заключения государственного контракта, если размещение заказа не влечет за собой убытков от ее производства (п. 2 ст. 5 Федерального закона от 13 декабря 1994 г. «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» (с изм. от 6 мая 1999 г.); в случае, если претенденты на участие в конкурсе на размещение оборонного заказа отсутствуют, а также в случае, если по результатам проведения указанного конкурса не определен головной исполнитель, оборонный заказ обязателен для принятия государственными унитарными предприятиями, а также иными организациями, занимающими доминирующее положение на товарном рынке или обладающими монополией на производство продукции (работ, услуг) по оборонному заказу, при условии, что оборонный заказ обеспечивает установленный Правительством РФ уровень рентабельности производства этих видов продукции (работ, услуг) (п. 4 ст. 3 Федерального закона от 27 декабря 1995 г. № 213-ФЗ «О государственном оборонном заказе»).
Основное значение при определении последствий неисполнения установленной обязанности заключить договор имеет, на мой взгляд, п. 4 ст. 445 ГК РФ, согласно которому, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.
Таким образом, исходя из положений п. 4 ст. 445 ГК РФ можно сделать вывод о том, что требование о понуждении к заключению договора может быть заявлено и рассмотрено лишь в судебном порядке. Иные формы защиты в этом случае не применяются. В то же время реализовать требование о понуждении к заключению договора сторона вправе, если заключение данного договора обязательно для контрагента в силу указания закона или добровольно принятого на себя обязательства.
В связи с этим представляет интерес следующее дело. Снабженческо-сбытовая организация, осуществляющая отгрузку продукции в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности, обратилась в арбитражный суд с иском о понуждении поставщика заключить договор на основании сложившихся хозяйственных связей. Арбитражный суд отказал в рассмотрении иска, ссылаясь на то, что данный спор не подлежит рассмотрению арбитражными судами. В отношении данной категории Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 15 апреля 1992 г. № 5 разъяснил, ссылаясь на постановление Верховного Совета РФ от 4 апреля 1992 г. № 2661-1 "О мерах по обеспечению поставок продукции (товаров) в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности", что иски покупателей, расположенных в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, о понуждении поставщиков заключить договоры на основании сложившихся хозяйственных связей, подлежат рассмотрению арбитражным судом. Данные договоры заключаются в порядке, установленном п. 1-3 названного постановления Верховного Совета РФ от 4 апреля 1992 г. Приложение к письму ВАС РФ от 19 января 1993 г. «Об отдельных разъяснениях Высшего Арбитражного Суда»[Текст]// Вестник ВАС РФ. - 1994. - N 8. Таким образом, сложившиеся между сторонами хозяйственный связи являются основанием для понуждения к заключению договора поставки в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности. На мой взгляд, подобная ситуация обусловлена необходимостью учета публичного интереса и особой значимостью районов осуществления поставки. Соответствующий нормативный акт касается лишь осуществления поставок в районы Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, т.е. в отношении остальной части территории России он не применяется, и сложившиеся между контрагентами хозяйственные связи не являются основанием для понуждения к заключению договора.
Понуждение к заключению договора представляет собой способ защиты публичного интереса.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 7 Федерального закона от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» в целях обеспечения безопасности Российской Федерации, защиты прав и законных интересов юридических и физических лиц, обеспечения единства экономического пространства в сфере обращения электрической энергии собственники или иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, входящие в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть, ограничиваются в осуществлении своих прав в части: права заключения договоров оказания услуг по передаче электрической энергии с использованием объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть, и определения условий этих договоров Российская газета. - 2003. - N 6. 1 апреля.. Изложенная норма свидетельствует о том, что обязанность перечисленных субъектов заключать договоры о предоставлении услуг по передаче электроэнергии направлена на обеспечение интересов общества и государства, в том числе обеспечения безопасности РФ.
Конечно, как было упомянуто выше, понуждение к заключению договора возможно в случаях, предусмотренных законом или добровольно принятым обязательством. В то же время существование такого требования само по себе в значительной мере препятствует пониманию договора как соглашения сторон, т.к. в случае уклонения стороной, для которой заключение договора обязательно, от его заключения другая сторона вправе обратиться в суд с иском о принудительном заключении договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ). В свою очередь, указанная норма не поясняет, на каких условиях будет заключаться данный договор.
Исходя из толкования п. 4 ст. 445 ГК РФ также следует сделать вывод о том, что суд выносит решение, принуждающее уклоняющуюся от заключения договора сторону заключить договор. Условия договора стороны устанавливают своим соглашением, если они не определены законом или иным правовым актом. Таким образом, решение суда не подменяет договор и не определяет его содержание. Так, товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения, арендуемого товариществом, по цене, определенной в соответствии с п. 4.9 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации от 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535.
Ответчик в отзыве на иск указал, что не возражает против выкупа помещения, но считает, что выкупная цена должна исчисляться в соответствии с методикой, утвержденной органом местного самоуправления.
Арбитражный суд первой инстанции принял решение, которым обязал стороны заключить договор купли-продажи помещения по цене, предложенной продавцом.
Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено, в иске отказано по следующим основаниям.
Заявление о приобретении в собственность нежилых помещений подано товариществом с ограниченной ответственностью после вступления в действие Федерального закона от 1 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ», и суд обоснованно признал правомерным определение продавцом выкупной цены нежилых помещений, относящихся к муниципальной собственности, в соответствии с методикой, утвержденной органом местного самоуправления, без учета ограничений, установленных п. 4.9 Основных положений.
Однако предметом спора являлось не просто понуждение продавца к заключению договора, а понуждение продавца заключить договор по цене, предложенной покупателем.
Поскольку ответчик не отказывал истцу в заключении договора купли-продажи, а предметом иска являлось необоснованное требование истца о заключении договора по цене, предложенной им, оснований для удовлетворения данного иска не имелось Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 21 февраля 2001 г. N 60 // Вестник ВАС РФ. - 2001. - N 5..
В силу этого, по моему мнению, требование о понуждении к заключению договора по своему характеру является требованием о признании права. Суд в принятом решении не устанавливает права и обязанности сторон данного договора, а только подтверждает право одной стороны требовать заключения с ней договора. Тем более, что заключенный на основе решения суда договор приводит к возникновению не только прав, но и обязанностей, в том числе и для стороны, требовавшей принудительного заключения договора.
В связи с этим возникает вопрос: как быть, если сторона, которую понуждают заключить договор, предлагает другой стороне сделку на обременительных и невыгодных для нее условиях. В данном случае следует применять положения ст. 445 ГК РФ, регулирующие особенности заключения договора в обязательном порядке, в частности, требующая заключения договора сторона вправе направить другой стороне протокол разногласий. Согласно п. 2 названной нормы при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В данной ситуации суд с учетом интересов обеих сторон договора вправе определить условия договора, подлежащего заключению в обязательном порядке. «Таким образом, обратиться в суд с разногласиями: может лишь сторона-потребитель, а не сторона, которая обязана заключить договор» Комментарий к Гражданскому кодексу. Часть 1 / Отв. ред. Садиков О.Н. - М., 1995. - С. 426.. То же самое можно сказать и по поводу предъявления требования о понуждении к заключению договора. Данное требование может предъявить только сторона, в чью пользу было предусмотрено указанное право, а не сторона, обязанная заключить договор. Подобная ситуация объясняется тем, что понуждение к заключению договора часто является способом защиты интересов «слабой» стороны договора.
Так, АО «Камчатсвязьинформ» обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении Всероссийской государственной телерадиокомпании (ВГТРК) заключить договор на предоставление компании услуг по использованию средств связи для распространения программ телевидения и радиовещания на 2005 г. Данный спор рассматривался различными судебными инстанциями. Наконец, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил, что АО «Камчатсвязьинформ» является предприятием сети общего пользования, которое в соответствии со ст. 2 Закона РФ «О связи» и ст. 426 ГК РФ обязано заключать договоры с потребителями на предоставление услуг связи для распространения программ телевидения и радиовещания. С учетом плана загрузки и объемов телерадиовещания, сообщенных ВГТРК, истец 28 марта 2005 г. направил ответчику проект договора на оказание услуг. В установленный срок договор подписан не был и истцу не возвращен, что послужило основанием для обращения его с иском в суд о понуждении ВГТРК заключить названный договор.
Между тем согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
Основания передачи спора, связанного с уклонением от заключения договора, носящего обязательный характер в силу закона, на рассмотрение арбитражного суда определены ст. 445 ГК РФ, из которой следует, что требование о понуждении заключить публичный договор может быть заявлено лишь одной стороной - потребителем услуг.
Обязанность для ВГТРК, являющейся потребителем услуг, заключить договор с предприятием, которое оказывает услуги, действующим законодательством не предусмотрена. Телеграмма ВГТРК о планируемых объемах телерадиовещания носила информационный характер, не содержала всех существенных условий договора на предоставление услуг связи потребителю, поэтому согласно ст. 429 ГК РФ не может быть признана предварительным договором и не является доказательством наличия добровольного обязательства ответчика заключить договор. В соответствии с п. 2 ст. 22 АПК РФ споры, связанные с разногласиями по договору, подведомственны суду в случаях, если заключение договора предусмотрено законом или передача разногласий по договору на разрешение арбитражного суда согласована сторонами. С учетом обстоятельств дела спор о понуждении ответчика к заключению договора арбитражному суду неподведомственен и производство по данному делу необходимо прекратить Постановление Президиума ВАС РФ от 21 мая 2006 г. № 394/06 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 8. - С.45..
Обязанность заключить договор возникает в соответствии с добровольно принятым стороной обязательством. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении уклоняющейся стороны к заключению основного договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ). По поводу ограничения принципа свободы договора в предварительном договоре некоторые специалисты считают, что сторона свободна вступать или не вступать в предварительный договор. Ее обязанность в отношении будущего соглашения возникает только по ее воле и основана на добровольном акте. С данным мнением следует согласиться. В этом случае участника не принуждают заключить предварительный договор, он по своей воле принимает на себя обязательство заключить основной договор на условиях, выработанных в предварительном договоре, следовательно, должен исполнить возникшее обязательство.
Подобная ситуация предусматривается в ст. 552 ГК РФ, согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В соответствии с п. 2 данной статьи в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Таким образом, если договором продажи недвижимости определено, что на соответствующую часть земельного участка передается право аренды, то продавец - собственник земельного участка обязан заключить с покупателем договор аренды. Следует отметить, что ст. 552 ГК РФ не предусматривает санкции за неисполнение данной обязанности. В то же время, учитывая положение п. 4 ст. 445 ГК РФ, покупатель недвижимости вправе обратиться в суд о понуждении продавца к заключению договора аренды.