როდესაც მთელი ბინა დაყოფილია ოთახებად, ან თუნდაც ცალკეულ კვადრატულ მეტრებად, ძნელია თავი დააღწიო იმ აზრს, რომ ეს ყველაფერი კარგად არ დასრულდება. თუმცა, აქციების ბაზარზე უკვე წელიწადზე მეტია რაც მოქმედებს ახალი წესები და ტრანზაქციები გაცილებით უსაფრთხო გახდა.

სულ რაღაც ექვსი თუ შვიდი წლის წინ, ბინის აქციების გაყიდვის სქემები აშკარად დაკავშირებული იყო თაღლითობასთან. და კარგი მიზეზით: აქციების ფიქტიური შემოწირულობების დახმარებით, არაკეთილსინდისიერი რეალტორები საკმაოდ ხშირად არღვევდნენ მოქმედ კანონმდებლობას, განსაკუთრებით ოთახების ბაზარზე.

უფრო ძნელია მიახლოება

დღეს, გაზვიადების გარეშე, ამ შიშებს შეიძლება ეწოდოს შეუსაბამო. ჯერ კიდევ 2015 წელს შემოღებულ იქნა წესი, რომლის მიხედვითაც წილების კომპენსაციისთვის გასხვისების ყველა გარიგება აუცილებლად უნდა იყოს ნოტარიულად დამოწმებული. გასული წლის ივნისში კი კანონმდებლობა კიდევ უფრო გამკაცრდა: მას შემდეგ უძრავი ქონების წილების საკუთრების ნებისმიერი ცვლილება მხოლოდ ნოტარიუსის მეშვეობით უნდა გაფორმდეს. სინამდვილეში, მას შემდეგ უკვე შეგიძლიათ დაივიწყოთ „ფსევდოდონაცია“.

პირველი, რაც ნოტარიუსმა უნდა გააკეთოს, არის დარწმუნდეს, რომ ბინის ყველა თანამფლობელი სათანადოდ არის ინფორმირებული მასში წილის მოახლოებული გაყიდვის შესახებ. ყოველივე ამის შემდეგ, მათ აქვთ მისი გამოსყიდვის ძირითადი უფლება. შეტყობინება უნდა შეიცავდეს აქციის ღირებულებას და არ შეიძლება ამ ოდენობის ქვემოთ გაყიდვა. წინააღმდეგ შემთხვევაში, გარიგება შეიძლება გასაჩივრდეს სასამართლოში.

თანამფლობელებმა, რომლებიც არ აპირებენ წილის შეძენას, უნდა დაადასტურონ შესაბამისი უარი სანოტარო ბიუროში.

აქციის შეძენის შეთავაზება შეიძლება გაიგზავნოს ფოსტით მიღების დადასტურებით. თუ პასუხი არ მიიღება ერთი თვის განმავლობაში, გამყიდველს უფლება აქვს თავისი წილი მიყიდოს ნებისმიერ პირს.

რა თქმა უნდა, არის სირთულეები: ყოველთვის არ არის შესაძლებელი ერთი ან რამდენიმე მეზობლის ადგილმდებარეობისა და მისამართის გარკვევა, განსაკუთრებით თუ ისინი ცხოვრობენ სხვა ქალაქში ან თუნდაც ქვეყანაში. განსაკუთრებით რთულია ყოფილ უწყებრივი საერთო საცხოვრებლების ოთახების მფლობელებისთვის, სადაც თანამფლობელების რაოდენობა ადვილად შეიძლება ათეულობით შევიდეს.

სწორედ იმისთვის, რომ გაუადვილებინათ თავიანთი ცხოვრება, ბინის აქციების ბევრმა გამყიდველმა მიმართა მარტივ ხრიკს: „დასცეს“ მისი მცირე ნაწილი (ის ადვილად შეიძლება იყოს თუნდაც ერთი კვადრატული მეტრი), რის შემდეგაც მყიდველი გახდა, კანონის თვალით, იგივე თანამფლობელმა ბინა და მიიღო დარჩენილი კვადრატების პრიორიტეტული შეძენის უფლება. ხშირად გარიგების ორივე მხარის განზრახვა სრულიად სუფთა იყო და რაიმე დარბევაზე საუბარი არ იყო საჭირო. თუმცა იყო საპირისპირო მაგალითებიც.

ახლა ნაკლებად სავარაუდოა, რომ შესაძლებელი იქნება ასეთი სქემის ამოღება: ნოტარიუსი ვალდებულია დარწმუნდეს, რომ საჩუქრის ხელშეკრულება არ ფარავს სხვა გარიგებას - ყიდვა-გაყიდვას. მისი მოტყუება საკმაოდ რთულია, რადგან ის პირადად არის პასუხისმგებელი კანონის წინაშე. რისთვისაც იგი იღებს საფასურს: ობიექტის ღირებულების 0,5%, მაგრამ არაუმეტეს 20 ათასი რუბლი.

თუ ნოტარიუსი უარს იტყვის გარიგების რეგისტრაციაზე, თქვენ, რა თქმა უნდა, შეგიძლიათ მიმართოთ სასამართლოს. მაგრამ ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ადამიანები, რომელთა განზრახვაც თავდაპირველად უწმინდური იყო, იქ წავლენ. მაგრამ გარიგების კეთილსინდისიერი მონაწილეებისთვის კიდევ უფრო მოსახერხებელი გახდა მისი დასრულება ნოტარიუსის საშუალებით: მას შეუძლია თავად შექმნას დოკუმენტების პაკეტი და გაგზავნოს ისინი Rosreestr-ში და ელექტრონული ფორმით, რაც მნიშვნელოვნად აჩქარებს რეგისტრაციის პროცესს.

რა არის წილი

ახლა, ალბათ, განვსაზღვროთ ტერმინები, უფრო სწორად, ერთი რამ: რა არის წილი იურიდიული გაგებით? რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი ამ კითხვას პასუხობს 244-ე მუხლში: ორი ან მეტი პირის საკუთრებაში არსებული ქონება მათ ეკუთვნის საერთო საკუთრების უფლებით. ამ შემთხვევაში, თითოეული მესაკუთრის წილი შეიძლება გამოიყოს და შემდეგ ქონება იქნება საზიარო საკუთრებაში, მაგრამ თქვენ არ გჭირდებათ ამის გაკეთება, მაშინ ეს იქნება ერთობლივი საკუთრება.

ეს, სხვათა შორის, დღეს ყველაზე გავრცელებული ვარიანტია. ყოველივე ამის შემდეგ, ქვეყნის დიდ და საშუალო ქალაქებში საცხოვრებელი უძრავი ქონების 80%-ზე მეტი საერთო საკუთრებაშია.

მცდარი წარმოდგენაა მოსაზრება, რომ პეტერბურგში აქციები ექსკლუზიურად ისტორიული ცენტრის კომუნალური ბინების მაცხოვრებლების საკუთრებაა. ახალი შენობებიც კი, რომლებიც ახლახან დასრულდა, შეიძლება იყოს კოლექტიური საკუთრება. ყველაზე ტიპიური სიტუაციებია მეუღლეების განქორწინება, რომლებმაც ერთობლივად იყიდეს ბინა (როგორც ცნობილია, რუსეთში ყოველი მეორე ქორწინება, სამწუხაროდ, ასე მთავრდება) ან მესაკუთრის გარდაცვალება და შემდგომში მისი ნათესავების მემკვიდრეობის უფლებებში შესვლა.

რაც შეეხება ძველ საბჭოთა აშენებულ სახლებს, ერთობლივი საკუთრების გაჩენის მთავარი მიზეზი საცხოვრებლის პრივატიზაციაა. ოდნავ უფრო მცირე ბაზრის მოცულობა არის მემკვიდრეობით მიღებული აქციები.

ვინც ყიდულობს აქციებს

როგორც ჩანს, ბინაში წილი, განსაკუთრებით პატარა, ისეთი სპეციფიკური პროდუქტია, რომ მისთვის მყიდველის პოვნა ძალიან რთულია, თუ არა შეუძლებელი. თუმცა, არის მოქალაქეთა გარკვეული კატეგორიები, რომლებიც დაინტერესებულნი არიან ამ ტიპის საკუთრებით. უპირველეს ყოვლისა, ესენი არიან არარეზიდენტი რეზიდენტები, რომლებიც იძენენ წილს, რათა „დასაღონ“, ანუ რეგისტრაცია მიიღონ. ეს ბევრად აადვილებს ცხოვრებას - უფრო ადვილია სამსახურის პოვნა და უფრო ადვილია იპოთეკური სესხის აღება სრულფასოვანი სახლის შესაძენად.

აღსანიშნავია, რომ „რეზინის ბინების შესახებ“ კანონის მიღებით, მხოლოდ იმ წილის მფლობელს, რომლის ზომა აღემატება 4 კვადრატულ მეტრს, შეუძლია მიიღოს მუდმივი საცხოვრებლის უფლება და რეგისტრაცია საცხოვრებელ ადგილზე. მ.

შესაბამისად, უფრო მცირე აქციები თითქმის გაქრა ბაზრიდან. მაგრამ მათ დიდი მოთხოვნა აქვთ, პირველ რიგში, დაბალი ღირებულების გამო - 200 ათასი რუბლიდან.

მყიდველთა მეორე კატეგორიაში შედის ისინი, ვინც წილს იძენს ფაქტობრივი საცხოვრებლის მიზნით. როგორც წესი, ეს ის ადამიანები არიან, რომლებსაც არ აქვთ საკმარისი თანხა კომუნალურ ბინაში ოთახის შესაძენად, მაგრამ მათ არ შეუძლიათ ან არ სურთ საცხოვრებლის ქირაობა. მართალია, ის აქციები, სადაც რეალურად შეგიძლიათ ცხოვრება, უკვე შესამჩნევად უფრო ძვირია - 450-500 ათასი რუბლიდან. ეს ფასი ეხება იმ ობიექტებს, რომლებშიც შეუძლებელია სარგებლობის თანმიმდევრობის განსაზღვრა წილის კონკრეტულ ოთახთან დაკავშირებით. ეს არის, მაგალითად, სტუდიები და ერთოთახიანი ბინები. თუ ეს რეალურად შესაძლებელია, მაშინ ასეთი აქციები (და ძირითადად ოთახები) იყიდება სწორედ ამ ოთახის საბაზრო ფასის 60-70%-ად.

დაბოლოს, აქციების მნიშვნელოვან ნაწილს ყიდულობენ პროფესიონალი რეალტორები, რომლებიც შემდგომში ელოდებათ მთლიანი ბინის ყიდვას და შემდეგ გადაყიდვას. მაგრამ მაშინაც კი, თუ ეს ვერ მოხერხდა, რეალტორს შეუძლია განსაზღვროს საერთო ქონების გამოყენების პროცედურა, გამოყოს ოთახი ამ გზით და გაყიდოს იგი. და ის მაინც მიიღებს თავის მოგებას.

გამოყენების თანმიმდევრობის განსაზღვრა არის წილის ფაქტობრივი დაკავშირება ერთ-ერთ ოთახში. თუ, მაგალითად, მესაკუთრე ფლობს ოროთახიანი ბინის 1/2-ს, მას შეუძლია დარჩენილი მფლობელების ნებაყოფლობითი თანხმობით (ნოტარიულად), ან სასამართლოს გადაწყვეტილებით დაადგინოს, რომ მისი ქონება არ არის მხოლოდ აბსტრაქტული წილი. , მაგრამ კონკრეტული ოთახი. თუმცა გასათვალისწინებელია ისიც, რომ მას საცხოვრებელ ფართზე განაცხადი შეუძლია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ წილის კადრები უტოლდება ოთახის კადრებს ან აღემატება მას.

ᲔᲥᲡᲞᲔᲠᲢᲘᲡ ᲛᲝᲡᲐᲖᲠᲔᲑᲐ

იგორ აბოლომოვი, Doli.ru მეცნიერებათა აკადემიის გენერალური დირექტორი:

– იდეალური ვარიანტი, რომელიც საშუალებას აძლევს წილის მფლობელს მიიღოს მაქსიმალური ფასი თავისი ქონებისთვის, არის შეთანხმება სხვა მფლობელებთან და მთლიანობაში ბინის გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლის გაყოფა.

მაგრამ ეს ყოველთვის არ არის შესაძლებელი.

ბინის აქციებით გარიგების დრო დამოკიდებულია არსებულ ვითარებაზე. უმოკლეს დროში შეგიძლიათ გაყიდოთ ან იყიდოთ აქციები, იმ პირობით, რომ ყველა მფლობელი მეგობრული შეთანხმებით მიდის. თუ კონფლიქტი წარმოიქმნება, ვადები შეიძლება გაგრძელდეს განუსაზღვრელი ვადით.

ამ შემთხვევაში, უმარტივესი რამ არის გაყიდოთ თქვენი წილი სააგენტოს მეშვეობით, რომელიც სპეციალიზირებულია ამ საკითხებში, ჰყავს პროფესიონალი იურისტები და დადასტურებული სამუშაო ნიმუშები.

რუსეთის კანონმდებლობა შეიცვალა 2016 წლის 1 იანვრიდან და ახლა ეს მუხლი სრულად არ ასახავს წილის გაყიდვის იურიდიულ მახასიათებლებს. დეტალური რჩევისთვის დაუკავშირდით ნოტარიუსს თქვენს საცხოვრებელ ადგილზე.

2016 წლის 2 ივნისის ფედერალური კანონი N 172-FZ "რუსეთის ფედერაციის გარკვეულ საკანონმდებლო აქტებში ცვლილებების შეტანის შესახებ"

შეიყვანეთ 1997 წლის 21 ივლისის ფედერალურ კანონში N 122-FZ „უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ და მასთან გარიგებები“ (რუსეთის ფედერაციის კოლექტიური კანონმდებლობა, 1997, N 30, მუხ. 3594; 2001, N 11, მუხ. 997, N 3607, N 2016;

1) 24-ე მუხლში:

ა) 1-ლი პუნქტი უნდა განისაზღვროს შემდეგნაირად:

„1. უძრავი ქონების საერთო საკუთრების უფლებაში წილების გასხვისების გარიგებები, მათ შორის, როდესაც საზიარო საკუთრებაში ყველა მონაწილე ანაწილებს წილს ერთ გარიგებაში, ექვემდებარება ნოტარიუსს.

საერთო საკუთრების უფლების წილის აუტსაიდერზე მიყიდვისას, წილის გამყიდველი ვალდებულია წერილობით აცნობოს საზიარო საკუთრებაში არსებულ სხვა მონაწილეებს თავისი წილის გაყიდვის განზრახვის შესახებ, მიუთითოს მისი ფასი და სხვა პირობები, რომლითაც ის ყიდის. ის.

საერთო საკუთრების უფლების წილის აუტსაიდერზე გაყიდვის გარიგება შეიძლება დაიდოს არა უადრეს ერთი თვისა წილის გამყიდველის მიერ საზიარო მფლობელობაში დარჩენილი მონაწილეებისთვის შეტყობინების დღიდან.

თუ ნოტარიუსი დაადგენს, რომ წილის გამყიდველმა წარადგინა საზიარო მფლობელობაში დარჩენილი მონაწილეების უარის თქმის დამადასტურებელი დოკუმენტები მისი წილის შეძენაზე, გარიგება შეიძლება დასრულდეს ამ პუნქტის მე-3 პუნქტით განსაზღვრული ვადის გასვლამდე.

საერთო საკუთრების უფლების წილის სახელმწიფო რეგისტრაციისას წარმოშობილი დავა საზიარო საკუთრებაში მონაწილეებს შორის, გადაწყვეტას ექვემდებარება სასამართლოში.“;

ბ) მე-4 პუნქტის მეექვსე პუნქტს დაემატოს შემდეგი წინადადება: „ამ მუხლის პირველი პუნქტის დებულებები სანოტარო წესით დამოწმებასთან დაკავშირებით არ ვრცელდება ურთიერთსაინვესტიციო ფონდის შემადგენელ ან ორმხრივ ინვესტიციაში შესატანად შეძენილ ქონებასთან დაკავშირებულ ოპერაციებზე. ფონდი.“;

2) 30-ე მუხლის მე-2 პუნქტში ამოღებულ იქნეს სიტყვები „ტრასტის მართვა ან“, სიტყვა „გაყიდვა“ შეიცვალოს სიტყვით „გასხვისება“.

ბინის წილის გაყიდვა დიდი განსხვავებაა კომუნალურ ბინაში ნომრის გაყიდვასთან შედარებით. შეუძლებელია ბინაში წილის საზღვრების დადგენა და სად მდებარეობს ერთ-ერთი მფლობელის მესამე ან მეხუთე წილი: სამზარეულოში ან დერეფანში არ არის მითითებული არცერთ დოკუმენტში. მესაკუთრეს, რომელიც ფლობს წილს ბინაში, შეიძლება დაიკავოს მთელი ოთახი, მაგრამ ეს არ ნიშნავს, რომ ის ფლობს მას. სასამართლოს მიერ გამოყენების თანმიმდევრობის განსაზღვრაც კი არაფრის გარანტიას არ იძლევა.

საერთო საკუთრება შეიძლება იყოს მხოლოდ პრივატიზებულ საცხოვრებელში. ამ ტიპის ქონებას არაფერი აქვს საერთო კომუნალურ ბინასთან, სადაც თითოეულ მაცხოვრებელს აქვს საკუთარი კონკრეტული ტერიტორია და საკუთარი პირადი ანგარიში (თუმცა არის საერთო ფართებიც).

როდესაც მთლიანი ბინა მთლიანად შენ გეკუთვნის, მაშინ მისი გაყიდვა არ გამოიწვევს რაიმე სირთულეს. მაგრამ ბინის წილის გაყიდვა ადვილი საქმე არ არის. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის თანახმად, ორი ან მეტი პირის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება მათ ეკუთვნის საერთო საკუთრების უფლებით. ასეთი საკუთრება შეიძლება იყოს ერთობლივი (როდესაც ბინაში წილები არ არის განსაზღვრული) ან საზიარო (როდესაც თითოეული მფლობელი ფლობს დანიშნულ წილს).

საცხოვრებელი ფართი, როგორც წესი, მეუღლეების ერთობლივი საკუთრებაა, იმ პირობით, რომ ბინა შეძენილია ქორწინების დროს და საქორწინო კონტრაქტი სხვაგვარად არ არის გათვალისწინებული. და კიდევ არის ბინები, რომლებიც პრივატიზებულ იქნა 90-იანი წლების დასაწყისში, როცა პრივატიზაცია ახალი იწყებოდა და ხშირად ასეთ ბინებში წილები არ იყო განსაზღვრული. დღესდღეობით პრივატიზაციის დროს წილების განსაზღვრა ავტომატურად ხდება. და მაშინ არავის ეგონა, რომ გარკვეული აქციებით ეს ბევრად უფრო მარტივია: ასეთი უძრავი ქონების მემკვიდრეობის დროსაც კი, ნაკლები კითხვა ჩნდება. მაგალითად, ბინის მესაკუთრის მემკვიდრე, სადაც მისი წილი განისაზღვრა, თავისუფლდება ისეთი სირთულისგან, როგორიც არის ბინაში წილის განსაზღვრა. მაგრამ ეს ხშირად ასოცირდება სასამართლო საქმესთან, თუ სხვა მფლობელი უბრალოდ გადაწყვეტს არ მივიდეს ნოტარიუსთან წილის განსაზღვრის შესახებ ხელშეკრულების გასაფორმებლად.

ერთობლივი საკუთრება შეიძლება გარდაიქმნას საერთო საკუთრებაში. ამ შემთხვევაში, აქციები ჩვეულებრივ განიხილება თანაბარი. თუმცა, სასამართლომ შეიძლება მიიღოს სხვა გადაწყვეტილება, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ ეს საკითხი ეხება განქორწინების არასრულწლოვან შვილების ინტერესებს. მაგრამ ეს არ არის ჩვეულებრივი შემთხვევა. ზოგადად, უკეთესია აქციების განსაზღვრა, რათა მოგვიანებით ცხოვრება გაუადვილოს.

ძალიან ხშირად წარმოიქმნება სიტუაციები, როდესაც ერთ-ერთი მფლობელი გადაწყვეტს ბინის თავისი წილის გაყიდვას. ბინის წილის გაყიდვის მრავალი მიზეზი შეიძლება იყოს: მეპატრონეებთან ერთ ჭერქვეშ ცხოვრება ტვირთია, წილი მემკვიდრეობით გადაეცა და მემკვიდრეს ეს საცხოვრებელი არ სჭირდება და ა.შ.

თუ მესაკუთრე გადაწყვეტს ბინის წილის გაყიდვას, მაშინ მან პირველ რიგში უნდა შესთავაზოს სხვა წილის მფლობელებს მათი გამოსყიდვა. ამას ეწოდება წილის შეძენის უპირატესი უფლება. წილის მფლობელმა წერილობით უნდა აცნობოს სხვა მფლობელებს თავისი განზრახვის შესახებ და გადაწყვეტილების მისაღებად მათ ვადა ერთი თვე.

ეს არის ძალიან საინტერესო და მნიშვნელოვანი წერტილი:

ძალიან ხშირად ადამიანები ერთმანეთში ურევენ პირველ უარის უფლებას ბინის წილის შეძენაზე გაყიდვის ნებართვასთან. და ეს სხვადასხვა რამეა. იგრძენით განსხვავება ცნებებს შორის (გავიმეორებ): „პრიმიჯერული უფლება ყიდვა წილის ბინაში, რომელიც აქვს სხვა წილის მფლობელს ბინაში“ და „გაყიდვის ნებართვა“, რომელიც არავის აქვს.

ქონების გაყიდვის ან თუნდაც ბინის წილის გაყიდვის ნებართვა უბრალოდ ეწინააღმდეგება რუსეთის ფედერაციის კონსტიტუციის მნიშვნელობას, სადაც 35-ე მუხლი ადგენს, რომ ყველას აქვს უფლება ფლობდეს საკუთრებას, ფლობდეს, გამოიყენოს და განკარგოს იგი, როგორც ინდივიდუალურად, ასევე ერთობლივად. სხვა პირები.

ასე რომ, განკარგვის უფლება მოიცავს ქონების გასხვისების უფლებას. მაშასადამე, არავის აქვს უფლება აკრძალოს ბინის წილის გაყიდვა, ხოლო ყიდვის უპირატესი უფლება მხოლოდ სხვა მესაკუთრეთა ინტერესების დაცვას ისახავს მიზნად, რათა მათ, თითქოსდა, გაზარდონ თანამონაწილეობა. საკუთრება საერთო ქონებაზე. მაგრამ უნდა აღინიშნოს, რომ ისინი ხშირად ბოროტად სარგებლობენ ამ უფლებით, ცდილობენ არ იყიდონ გამყიდველისგან წილი, არამედ უბრალოდ შეუქმნან მას სირთულეები გაყიდვაში. და ამ სირთულეებიდან ბევრია.

მაგრამ ფაქტია, რომ ფედერალური სარეგისტრაციო სამსახური, ე.ი. ორგანო, რომელიც არეგისტრირებს უძრავი ქონებით გარიგებებს რუსეთში, უგულებელყოფს სამოქალაქო კოდექსს და კონსტიტუციასაც კი, ვინაიდან ბინის წილის შეძენის უპირატეს უფლებას გაყიდვის ნებართვად მიიჩნევს. იკითხე რატომ?

პარადოქსული სიტუაცია შეიქმნა.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 250-ე მუხლი ადგენს, რომ აქციის გამყიდველი ვალდებულია წერილობით აცნობოს სხვა მონაწილეებს საერთო მფლობელობაში მისი წილის აუტსაიდერზე მიყიდვის განზრახვის შესახებ, მიუთითოს ფასი და სხვა პირობები, რომლითაც ის ყიდის. ის. თუ საზიარო საკუთრებაში დარჩენილი მონაწილეები უარს იტყვიან შესყიდვაზე ან არ შეიძენენ გაყიდულ წილს უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლებაში ერთი თვის განმავლობაში, ხოლო მოძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებაში შეტყობინების დღიდან ათი დღის განმავლობაში, გამყიდველს აქვს უფლება. უფლება მიჰყიდოს თავისი წილი ნებისმიერ პირს. უპირატესობის უფლების დარღვევით წილის გაყიდვისას, წილობრივი საკუთრების ნებისმიერ სხვა მონაწილეს უფლება აქვს სამი თვის ვადაში სასამართლოში მოითხოვოს მყიდველის უფლებებისა და მოვალეობების მისთვის გადაცემა.

თუმცა, კოდექსის ეს მუხლი არ ითვალისწინებს შემთხვევას, როდესაც ბინის წილების სხვა მფლობელები თავს არიდებენ გამყიდველის ასეთი შეტყობინების მიღებას. უფრო ხშირად, უფრო სწორი შეტყობინების პროცედურისთვის, მფლობელები - აქციების გამყიდველები - მიმართავენ ნოტარიუსს (რაც სწორია), თუმცა ნოტარიუსები ყოველთვის არ გასცემენ საჭირო ცნობებს, თუ შეუძლებელი იყო შეტყობინების მიწოდება სხვა მფლობელთან. . და აქ ჩნდება სიტუაცია, რომ ფედერალური სარეგისტრაციო სამსახური (FRS) უარს ამბობს წილის აუტსაიდერზე გასაყიდად დოკუმენტების მიღებაზე, თუ სხვა მფლობელებს არ ეცნობება.

მართალია, არის შემთხვევები, როდესაც ფედერალური სარეზერვო სისტემა იღებს დოკუმენტებს და დამოუკიდებლად აცნობებს სხვა მფლობელებს მათთვის შესყიდვის უპირატესი უფლების შესახებ. მაგრამ ეს მაინც ხდება გამონაკლისის სახით. ასე რომ, პირველი უარის უფლება იქცევა ნებართვად, ხოლო ბინის წილის გაყიდვა რთულ საქმედ.

ასევე შეიძლება იყოს საინტერესო სიტუაცია, როდესაც წილის მეორე მფლობელი ბავშვია. შემდეგ შეტყობინება ეგზავნება მშობლებს და შესაძლოა საჭირო გახდეს მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოს თანხმობაც. მეურვეობის ორგანო ხომ ვერ წყვეტს გასაყიდი ბინის წილის გამოსყიდვის საკითხს, ამიტომ იგი იწყებს ბავშვის პირველი უარის უფლების ტრანსფორმაციას მის გაყიდვაზე ნებართვად და პასუხობს, რომ არ ეთანხმება გაყიდვას. ვინაიდან წილის ახალი მფლობელის გამოჩენამ შეიძლება დაარღვიოს ბავშვის უფლებები ან გააუარესოს მისი საცხოვრებელი პირობები.

ცოტა რამ იმის შესახებ, თუ როგორ არის შედგენილი აქციის გაყიდვის გარიგება. წილის გასხვისების დოკუმენტების პაკეტი იგივეა, რაც ბინის გასხვისებისთვის, ერთი ნიუანსის გამოკლებით. როგორც უკვე აღვნიშნეთ, წილის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით გაყიდვისას, სხვა თანამფლობელს აქვს გაყიდული წილის შეძენის უპირატესი უფლება. ამიტომ წილის გამყიდველი მიმართავს ნოტარიუსს და ის რეგისტრირებული წერილს უგზავნის სხვა თანამფლობელს, რომელშიც აცნობებს წილის გარკვეულ ფასად გაყიდვას. ამ წერილის მიღების შემდეგ თანამფლობელს უფლება აქვს ერთი თვის ვადაში გამოუცხადოს ნოტარიუსს შესყიდვის სურვილი. თუ ეს არ მოხდება მითითებულ ვადაში, მაშინ წილი შეიძლება გაიყიდოს მესამე პირებზე. ძალიან ხშირად, ამ შეტყობინებით საკითხის გადაჭრა იწვევს დროის დაკარგვას, ხოლო თუ სხვა თანამფლობელი იმოქმედებს კომპეტენტურად, მაშინ საერთოდ შეუძლებელს ხდის ტრანზაქციის დასრულებას. მაშასადამე, სამი "გადაჭრის" დიზაინის სქემა ახლა გამოიყენება აქციების ბაზარზე:

1) შეთანხმება მთლიანი წილის შემოწირულობის შესახებ;

2) მიკროწილის შემოწირულობის ხელშეკრულება + ნასყიდობის ხელშეკრულება წილის დარჩენილი ნაწილისთვის;

3) გირაოს სქემა.

ცოტა მეტი წილის გაყიდვის გზების შესახებ უპირატესი უფლების გვერდის ავლით:

1) ბინის მთლიანი წილის გაჩუქებისას არსებითად ხდება ყალბი გარიგება, რომელშიც შენიღბულია ყიდვა-გაყიდვა. შემოწირულობისას პირველი უარის უფლება არ მოქმედებს. თუ ვინმე დაამტკიცებს ფულის გადაცემის ფაქტს, მაშინ გარიგება, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 170-ე მუხლის საფუძველზე, ბათილად გამოცხადდება. აქედან გამომდინარე, მნიშვნელოვანია, რომ ყველაფერი კანონიერად გავაკეთოთ, მხარეებს შორის ბევრი ურთიერთობის ნიღაბი.

2) მიკრო აქციის გაჩუქებისას ჩნდება მცირე წილის მფლობელი, რომელსაც აქვს ყიდვის უპირატესი უფლება. ბოლოს და ბოლოს, შემოწირულობისას, პირველი უარის უფლება არ ვრცელდება და ამიტომ მოსახერხებელია, მაგალითად, ერთი მეტრის შემოწირულობა. ამ ვარიანტის დაშლა უფრო რთულია სასამართლოში, მაგრამ ის დაკავშირებულია ორმაგ რეგისტრაციასთან და იმის რისკთან, რომ მყიდველმა შეიძლება ვერასოდეს გამოისყიდოს წილი. ზოგადად, არის პრეტენზიის ელემენტიც, რადგან აშკარაა, რომ მრიცხველი მოცემულია მხოლოდ იმისთვის, რომ შემდეგ ყველაფერი მიყიდოს ამ ადამიანს.

3) გირაოს სქემა ყველაზე კომპეტენტურია. ამის შესასრულებლად იდება სასესხო ხელშეკრულება, რომლითაც წილის გამყიდველი იღებს მთელ თანხას, რაშიც ყიდის წილს სესხის სახით, სანაცვლოდ კი წილს მყიდველთან დაგირავდება. გარიგება რეგისტრირდება, შემდეგ კი გაფორმდება გათავისუფლება, რომლის მიხედვითაც ხდება ვალის პატიება, სანაცვლოდ კი ბინის წილი გადადის იპოთეკარის საკუთრებაში. ბინის წილის ამ გზით გაყიდვა მხარეებს უფრო მეტ გარანტიას აძლევს, ვინაიდან მათ შეუძლიათ მიუთითონ მთელი თანხა, რომლითაც გაიყიდება ბინის წილი. მინუსი არის კონტრაქტების სირთულე, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს რეგისტრაციის სირთულეები, რადგან Fed-ის წარმომადგენლები იშვიათად ხვდებიან ასეთ კონტრაქტებს.

ზოგადად, თქვენ იკითხავთ ამ ყველაფრის წაკითხვისას: "რატომ არის ასეთი სირთულეები წილის სხვა პირისთვის გაყიდვისას?"

აქ სამი ფაქტორია.

პირველი ფაქტორი არის მთლიანი ბინის გაყიდვა მომგებიანი, ვინაიდან ბინის წილი მთლიანი ბინის გაყიდვისას ფულის შესაბამის ნაწილზე ნაკლები ღირს.

მეორე ფაქტორი არის ის, რომ მსგავს სიტუაციაში მყოფ სხვა თანამფლობელს ხშირად არ სურს თავისი წილის ერთად გაყიდვა და ასევე არ სურს გაყიდული წილის უკან ყიდვა საბაზრო ფასში.

მესამე ფაქტორი მეორედან გამომდინარეობს, ვინაიდან თუ წილის მეორე მფლობელს არ სურს წილის ნორმალურ ფასად ყიდვა, მაშინ მისთვის წილის მიყიდვა პრინციპული აღარ არის. ყოველივე ამის შემდეგ, ეს არის Monopoly თამაშის პრინციპი. ვინც ითამაშა იცის. ბოლოს და ბოლოს, აუტსაიდერი ყიდულობს პრობლემურ წილს, ხოლო მეორე მფლობელი ყიდულობს მას "უპრობლემოდ", რადგან "პრობლემა" თავად არის.

ცოტას გეტყვით საკითხის სასამართლოში გადაწყვეტის მცდელობებზე.

ბინების წილების ზოგიერთი მფლობელი შექმნილი ვითარების მოგვარებას სასამართლოს გზით ცდილობს. ისინი მიმართავენ იურისტებს, რომლებიც პოზიტიური შედეგის იმედს აძლევენ და იწყება სასამართლო პროცესი, ხანგრძლივი და ძვირი და რაც მთავარია, აბსოლუტურად უსარგებლო. არა, იურისტები მათ არ ატყუებენ, რა თქმა უნდა, არსებობს დადებითი სასამართლო პერსპექტივა, მაგრამ ეს საბოლოოდ მოაგვარებს საკითხს?

ჩვეულებრივ, სარჩელი შეიტანება შენობაში წვდომის დაბრკოლებების მოხსნის და, თუ ეს შესაძლებელია, ბინის გამოყენების პროცედურის დადგენის მიზნით. ეს შესაძლებლობა ჩნდება, თუ ბინას აქვს იზოლირებული (სხვების მიმდებარედ) ოთახი, რომელიც მის კადრებში შეესაბამება წილის ზომას. როგორც წესი, არ არის სირთულეები წვდომის ბარიერების მოხსნასთან დაკავშირებით. სასამართლო თითქმის ყოველთვის აკმაყოფილებს მფლობელის ასეთ მოთხოვნას, მაგრამ ... რას იძლევა ეს პრაქტიკაში?

სასამართლოში გამარჯვებული წილის მფლობელს აქვს შესაძლებლობა ერთხელ შევიდეს ბინაში მანდატურის დახმარებით. სასამართლოს გადაწყვეტილების აღსრულების შემდეგ აღმასრულებელი მოსარჩელეს ბინაში არ შეიყვანს ყოველ ჯერზე, როცა ის დახურულ კარს შეხვდება. და "სუსტი" ვერ გადარჩება ბინაში "ძლიერებთან". იმათ. სასამართლოს ასეთი პოზიტიური გადაწყვეტილება არ არის ეფექტური ინსტრუმენტი პრობლემის გადასაჭრელად და საუკეთესო შემთხვევაში შეიძლება ჰქონდეს ფსიქოლოგიური გავლენა „ძლიერ“ ადამიანზე.

შენობის გამოყენების პროცედურის დადგენა ასევე დიდ სარგებელს არ მოუტანს „სუსტ“ ადამიანს, რადგან კომუნალური ბინის დონეზეც კი ვერ შეძლებს „ძლიერებთან“ ერთად ცხოვრებას.

თუ ერთის წილის გასხვისება ხდება მესამე პირის სასარგებლოდ, სასამართლოს გადაწყვეტილება გამოყენების წესის დადგენის შესახებ კარგავს იურიდიულ ძალას მესაკუთრის და შესაბამისად მომხმარებლის შეცვლის გამო. იმათ. ახალი მესაკუთრე იძულებული იქნება კვლავ უჩივლოს. და შესაძლებელია, რომ მის საქმეზე სასამართლოს გადაწყვეტილება უარყოფითი იყოს, რადგან გადაწყვეტილების მიღებისას მოსამართლე ითვალისწინებს არა მხოლოდ წილის ზომას და ბინაში ოთახების ზომას, არამედ ბევრ სხვა ფაქტორს (ბავშვთა და შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირთა ყოფნა, არასრულწლოვანთა გენდერული მრავალფეროვნება, სხვა საცხოვრებელი საკუთრებაში და ა.შ. და ა.შ.).

ასევე უნდა გავითვალისწინოთ, რომ ბინაში წილი ყოველთვის პრობლემურია იმის გამო, რომ შეუძლებელია შენთვის მინიმუმ ოთახის აღება და მუდმივად მინიჭება. იმათ. თუ მესაკუთრის შეცვლისას, გამოყენების გარკვეული პროცედურაც კი კარგავს თავის მნიშვნელობას, ეს ნიშნავს, რომ ახალ მფლობელს აქვს უფლება წაიღოს იგი და მოვიდეს, გატეხოს ბინაში არსებული ყველა კარი. ყოველივე ამის შემდეგ, გამოყენების ძველი პროცედურა მასზე არ ვრცელდება.

მაშინაც კი, თუ ბინაში წილი არის იმ ზომის, რომელიც სრულად შეესაბამება ერთ-ერთ ოთახს და არსებობს სასამართლოს გადაწყვეტილებაც კი, რომლის მიხედვითაც ეს ოთახი ენიჭება ამ წილის მფლობელს, ახალი მფლობელი მაინც შეძლებს შესვლას. ის. და პოლიციაში რაიმე განცხადებები, სავარაუდოდ, დაკარგული ნივთების შესახებ, მოგვიანებით არ დაეხმარება. ეს არის სასამართლო პრაქტიკა. სასამართლოში განსაზღვრული გამოყენების პროცედურა ვრცელდება მხოლოდ მათზე, ვინც ამ საქმის მხარე იყო.

ამიტომ, წილის გაყიდვა მესამე მხარის სასარგებლოდ კვლავ რჩება უფრო ეფექტურ გადაწყვეტად.

ვინ ყიდულობს აქციებს ბინებში?

აქციების მყიდველები შეიძლება დაიყოს ორ ჯგუფად. პირველი ჯგუფი არის მყიდველები, რომლებიც ყიდულობენ წილს, რათა შემდგომ გამოიყენონ იგი დანიშნულებისამებრ, ე.ი. თქვენი ყოფნისთვის. ესენი არიან ადამიანები, რომლებმაც იციან მომავალი კონფლიქტის შესახებ სხვა თანამფლობელთან. ისინი საკუთარ თავში დარწმუნებულნი არიან და იმედოვნებენ, რომ „ქოთნის ომებში“ მოიგებენ იმ ღირსეულ საცხოვრებელ პირობებს, რაც მათ, როგორც მფლობელებს ეკუთვნით. თუ სასამართლოს გადაწყვეტილებით თეორიულად შეუძლებელია წილის ცალკე ოთახის გამოყოფა, მაშინ ეს ჩვეულებრივ არ იწვევს ინტერესს ასეთ მყიდველებს შორის.

მყიდველთა მეორე ჯგუფი არიან პროფესიონალი რეიდერები, რომლებიც ყიდულობენ აქციებს, რათა მოგვიანებით, თავიანთი ტექნოლოგიების გამოყენებით, დაარწმუნონ ჯიუტი აქციის მფლობელი, ადეკვატურად მოაგვაროს არსებული სიტუაცია. მარტივად რომ ვთქვათ, გადაიყვანეთ „ძლიერი“ ამ კონფლიქტში „სუსტის“ პოზიციაზე და დააწესეთ საკუთარი პირობები. ასეთი მყიდველები დაინტერესებულნი არიან ნებისმიერი აქციით, თუ ფასი მისაღებია.

ხდება ისე, რომ ბინის წილის დაუმორჩილებელი მფლობელი მოგვიანებით ნანობს და იდაყვებს იკბინება, ახსოვს, როგორ აძლევდა კოშმარებს სხვა მფლობელს და ხელიდან უშვებს შესაძლებლობას, შეთანხმებულიყო მასთან. ზოგჯერ ის თავად იძულებულია გაყიდოს თავისი წილი საბაზრო ფასზე დაბლა.

რა ღირს ბინის წილი?

მათი წილის ღირებულების გადაწყვეტისას, ბევრი მფლობელი ცდილობს დახატოს საკუთარი თავი ვარდისფერ ნახატად, რეალობისგან განშორებული. ისინი აფასებენ მთელ ბინას, მათემატიკურად გამოყოფენ ამ ღირებულების მათი წილის ზომას და ცდილობენ გაყიდონ იგი ამ ფასად. ეს აქტუალური იქნებოდა მთლიანი ბინის გაყიდვის შემთხვევაში, მაგრამ სხვა თანამფლობელთან ასეთი შეთანხმება შეუძლებელია. თავის ტკივილი, რომელსაც გამყიდველი ცდილობს გადაწონოს მყიდველზე, ფული ღირს და არა მცირე. იმის გათვალისწინებით, რომ ყოველთვის არის მნიშვნელოვნად ნაკლები მყიდველი, ვიდრე გამყიდველები და რომ ინვესტიციები აქციებში საკმაოდ სარისკოა, აქციების ბაზარზე ყოველთვის მყიდველები დომინირებენ. ბინაში წილის შეფასება ხდება შემდეგი პრინციპით:

ა) არსებობს თეორიული შესაძლებლობა, განისაზღვროს გამოყენების თანმიმდევრობა ცალკე ოთახის (ოთახების) გამოსაყენებლად გამოყოფის სახით. მაგალითად, ოროთახიან ბინაში იზოლირებული ოთახებით, საცხოვრებელი ფართი 18 და 12 კვადრატული მეტრი. მეტრი არის 1/2 წილი. ამოსავალი წერტილი არ არის დიდი ოთახი, არამედ უფრო პატარა. თუ გამყიდველი იპოვის პირდაპირ მყიდველს, რომელიც იღებს ამ წილს საცხოვრებლად, მაშინ წილის ღირებულება იქნება ოფიციალურ კომუნალურ ბინაში მსგავსი ოთახის ღირებულების დაახლოებით 60-80%. მაგრამ აქაც მყიდველს შეუძლია იცოდეს, რომ ბინაში წილი კომუნალურ ოთახზე ბევრად უარესია, რადგან, როგორც ზემოთ აღინიშნა, ის ვერასოდეს იქნება დარწმუნებული, რომ სხვა წილის მფლობელს არ მოუნდება მის ოთახში შესვლა საკეტების გატეხვით. იმათ. თქვენ უნდა ოსტატურად მოატყუოთ ასეთი მყიდველი, რათა მან არ იცოდეს ასეთი ნიუანსის შესახებ.

20-40%-იანი ფასდაკლება იქნება სტიმული მყიდველისთვის, შეიძინოს ოთახი არა კომუნალურ ბინაში, არამედ წილის სახით. ეს ფასდაკლება შეიძლება ბევრი ჩანდეს, მაგრამ თქვენ ნამდვილად უნდა იცოდეთ ოთახის გაზიარების უარყოფითი მხარეები. მყიდველს მოუწევს სასამართლოში წილის სახით განსაზღვროს ოთახი, ეს არ შეიძლება ჩაითვალოს გირაოდ ბანკებთან საკრედიტო ოპერაციებში, პლუს მეზობლის ნეგატიური დამოკიდებულება, ე.ი. ეს არის კონფლიქტური თვისება.

ერთი სიტყვით, წილის სახით ოთახი არ არის განსაკუთრებით თხევადი პროდუქტი. არც ისე ადვილია მისთვის მყიდველის პოვნა. თქვენ შეგიძლიათ სცადოთ ამის გაკეთება პირადი განცხადებების გაგზავნით ან დაუკავშირდეთ უძრავი ქონების სააგენტოს, რომელიც ახორციელებს ამ წილის გაყიდვას. თუმცა, ბინის წილის გაყიდვა შეიძლება არასოდეს მოხდეს და დროს დაკარგოთ.

თუ რეიდერებს მიმართავთ, ისინი ასეთ წილს დაუყოვნებლივ შეიძენენ, მაგრამ უფრო დაბალ ფასად. მსგავსი ოთახის ღირებულების დაახლოებით 50-80% კომუნალურ ბინაში. ფასების დიაპაზონს აქვს ასეთი დიდი შეცდომა იმის გამო, რომ წილის შეფასებისას დამატებით მხედველობაში მიიღება მრავალი სხვა ფაქტორი (სხვა თანამფლობელის წინააღმდეგობის მოსალოდნელი ხარისხი მისი ხასიათისა და სოციალური სტატუსის გამო, ლიკვიდურობა. მთელი ბინა, მცირე თანამფლობელების არსებობა, გასაყიდი სხვა შეთავაზებების არსებობა ამ მომენტში აქციები და ა.შ.).

ბ) ცალკე ოთახის სახით გამოყენების რიგის დადგენა შეუძლებელია. ამ შემთხვევაში, სააგენტოსთან დაკავშირებას ან უშუალო მყიდველის ძიებას აზრი აქვს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ გამყიდველს აქვს არა მხოლოდ თავისუფალი წვდომა შენობაში, არამედ აკონტროლებს მთელ ბინას. ასეთი წილი ბაზარზე აღარ განიხილება, როგორც საცხოვრებლის აქცია, არამედ როგორც „წილი რეგისტრაციისთვის“. ყველაზე ეფექტური გზა ამ შემთხვევაში არის რეიდერების მიმართვა.

ზოგიერთი თავდამსხმელი უზრუნველყოფს ისეთ სერვისს, როგორიცაა "სუსტების" ინტერესების წარმოდგენა მის კონფლიქტურ სიტუაციაში. ეს განსაკუთრებით ეხება ძვირიან ბინას ან დიდ წილს. ამ ფორმით მუშაობისას რეიდერები არ რისკავენ თავიანთ ფულს, ხოლო წილის გამყიდველს აქვს შესაძლებლობა მნიშვნელოვნად გაზარდოს თავისი წილით მიღებული თანხა. რეიდერების მთელი ტექნოლოგია იგივე რჩება, როგორც წილის ყიდვისას, მაგრამ ისინი მოქმედებენ „ძლიერებთან“ მიმართებაში არა როგორც ახალი მფლობელები, არამედ როგორც „სუსტების“ წარმომადგენლები. აქ მხოლოდ მინდობილობის საფუძველზე ვერაფერს გააკეთებ. ყოველივე ამის შემდეგ, რაიდერებს სჭირდებათ ბინაში წვდომა და ამის გაკეთება მხოლოდ მფლობელებს შეუძლიათ. ამიტომ, ასეთი სამოქმედო გეგმისთვის საჭიროა რეიდერებთან ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმება, რომლითაც ისინი საკუთრებას შეიძენენ. ისინი არ იხდიან ფულს და, შესაბამისად, წილი რჩება გამყიდველთან დაგირავებულად.

ზოგადად, სახელი "რაიდერი" ასეთ სიტუაციაში კარგ მნიშვნელობას იძენს. ყოველივე ამის შემდეგ, რაიდერი, ფაქტობრივად, არ არის დამპყრობელი, არამედ საბინაო დაპირისპირებაში წილის სუსტი მფლობელის დამცველი.

ამ სტატიაში ისწავლეთ ბინის წილის გაყიდვის გზები. თუ თქვენ გაქვთ შეკითხვები წილის გაყიდვის შესახებ, გთხოვთ, დაუკავშირდეთ ნოტარიუსს ამ საკითხებზე. თუ ჩელიაბინსკში ხართ, შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ ჩვენს ოფისს.

სიგმას უძრავი ქონების სააგენტოს იურისტი უწევს კონსულტაციას აღნიშნულ საკითხებზე იურიდიული კონსულტაციის მისაღებად.დაუკავშირდით ჩვენს ოფისს მისამართზე: ჩელიაბინსკი, პობედის გამზირი, 303/2, ოფისი 4, ტრამვაის გაჩერება No14,15,16,17,19 „ქ. მოლდოვური“.

გამოცდილი რეალტორების აზრით, ეს ერთ-ერთი ყველაზე რთული გარიგებაა. სამწუხაროდ, ბინის მფლობელები ყოველთვის არ ინარჩუნებენ კარგ ურთიერთობას გარიგების დროს. ხშირად ტრანზაქციას კიდევ უფრო ართულებს ის ფაქტი, რომ აქციები არ არის განაწილებული ნატურით და, შესაბამისად, შეუძლებელია ზუსტად იმის თქმა, სად მთავრდება ერთი მფლობელის წილი და იწყება მეორის წილი.

შესაძლებელია თუ არა წილის გაყიდვა ბინაში?

დიახ, ასეთი გარიგება შესაძლებელია. დღეს ჩვენ შევეცდებით გაერკვნენ, თუ როგორ უნდა გავაკეთოთ ეს სწორად. რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის თანახმად, რამდენიმე პირის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება მათ ეკუთვნის ერთობლივად ან საერთო. ყველაზე ხშირად, მეუღლეები, რომლებიც გადაწყვეტენ განქორწინებას, არიან ერთობლივი მესაკუთრეები, თუ ქონება შეძენილია ქორწინების დროს. თუ ასეთი ბინა მთლიანად გაიყიდება და თანხა, რომელსაც თითოეული მეუღლე მიიღებს წინასწარ არის შეთანხმებული, მაშინ პრობლემები არ იქნება. თუ ერთ-ერთი მეუღლე გადაწყვეტს თავისი წილის გაყიდვას, მაშინ გარიგების დაწყებამდე აუცილებელია ბინის ხელახალი რეგისტრაცია და განსაზღვრა, თუ რომელი წილი ეკუთვნის თანამფლობელებს.

დააყენეთ ფასი

შემდეგ ის ადგენს თავის ნაწილს და შესთავაზებს მის ყიდვას სხვა მფლობელებს. კანონი საშუალებას გაძლევთ მოძებნოთ მესამე მხარის მყიდველი მხოლოდ მას შემდეგ, რაც თანამფლობელებმა უარი განაცხადეს შესყიდვაზე. გამყიდველმა წერილობით უნდა აცნობოს თანამფლობელებს თავისი წილის გაყიდვის სურვილის შესახებ. თუ ერთი თვის განმავლობაში შემოთავაზებული ტრანზაქციის მონაწილეები უარს იტყვიან შეძენაზე, მაშინ შეტყობინების მიწოდებიდან ოცდაათი დღის შემდეგ წილი შეიძლება გაიყიდოს აუტსაიდერზე.

რეალტორებმა იციან, რომ შეუძლებელია ბინის წილის გაყიდვა თანამფლობელების მიერ შესყიდვაზე წერილობითი უარის თქმის გარეშე. მაგრამ ძალიან ხშირად შეიძლება ძალიან რთული იყოს გაყიდვის შესახებ წერილობითი შეტყობინების გადაცემა თანამფლობელებისთვის. ბევრი მათგანი ყველანაირად ცდილობს უარი თქვას წერილობითი შეტყობინების მიღებაზე.

როდის არ არის საჭირო თანამფლობელის შეტყობინება?

თუ აქციონერი თავის კანონიერ წილს სრულიად უცნობს „აჩუქებს“, მაშინ მან შეიძლება არ აცნობოს თანამფლობელს თავისი განზრახვის შესახებ. ამ შემთხვევაში ხდება ნოტარიულად დამოწმება და თანხის გადარიცხვა. მაგრამ ასეთი გარიგების ყველა მონაწილე მზად უნდა იყოს იმისთვის, რომ მისი გასაჩივრება შესაძლებელია სასამართლოში.

გირაოს სქემა

შესაძლებელია ბინაში წილის გაყიდვა გირაოს სქემით. ამ შემთხვევაში, მყიდველი გადასცემს თანხას გამყიდველს ანაზღაურებადი საფუძველზე, ბინაში წილის სანაცვლოდ. შემდეგ გათავისუფლების ხელშეკრულება გაფორმებულია. ფული რჩება გამყიდველთან, ბინის ნაწილი კი იპოთეკარზე გადადის.

ბინის წილის გაყიდვა ნათესავს

დღესდღეობით, ბინაში წილის გადაცემის ყველაზე გავრცელებული შესაძლო ვარიანტებია:

• მემკვიდრეობა;
• ყიდვა-გაყიდვა;
• ქირავდება;
• შემოწირულობა.

ბინის წილის სასწრაფოდ გასაყიდად აუცილებელია მისი რეალური ფასის მნიშვნელოვნად შემცირება. ამ შემთხვევაში, თქვენ შეგიძლიათ სწრაფად იპოვოთ მყიდველები თქვენს ნათესავებში ან მის ფარგლებს გარეთ.

როგორც ყოველივე ზემოთქმულიდან გამომდინარეობს, შესაძლებელია ბინის წილის გაყიდვა, თუმცა ეს პროცესი საკმაოდ რთულია.

ბინის წილის გაყიდვა, მისი სამართლებრივი სპეციფიკიდან გამომდინარე, არის საკმაოდ რთული უძრავი ქონებით გარიგება, რომელიც დაკავშირებულია გარკვეულ სამართლებრივ სირთულეებთან. ეს გამოწვეულია იმით, რომ წილის მფლობელს არ შეუძლია მხოლოდ განკარგოს ბინა და განახორციელოს მასთან იურიდიულად მნიშვნელოვანი მოქმედებები სხვა აქციების მფლობელების მოსაზრებების გათვალისწინების გარეშე.

თუმცა, როგორც პრაქტიკა გვიჩვენებს, ბევრი საერთო მფლობელი ვერ ეთანხმება ერთმანეთს და იწყებს ერთობლივ ბინაში ერთი წილის გაყიდვის თავიდან აცილებას. სიტუაციას ართულებს ის ფაქტი, რომ ხშირ შემთხვევაში ბინა მხოლოდ ქაღალდზე იყოფა აქციებად, მაგრამ სინამდვილეში მეპატრონეებს არ შეუძლიათ ზუსტად მიუთითონ სად მთავრდება ერთის ტერიტორია და იწყება მეორის ტერიტორია.

გარდა ამისა, ყველა მფლობელის თანხმობითაც კი, ერთობლივ ბინაში წილის გაყიდვა უნდა განხორციელდეს რუსეთის საბინაო კანონმდებლობით გათვალისწინებული ყველა ფორმალური მოთხოვნის მკაცრი დაცვით.

საზიარო საკუთრების სამართლებრივი რეჟიმი და საკანონმდებლო რეგულირება

რუსეთის სამოქალაქო კოდექსი ადგენს, რომ ბინა, რომელიც ეკუთვნის რამდენიმე მესაკუთრეს (ორი ან მეტი) შეიძლება იყოს საერთო ან ერთობლივი საკუთრებაში. ამ იურიდიულ ფორმებს შორის მთავარი განსხვავება ისაა, რომ საერთო საკუთრებაში თითოეულ მფლობელს აქვს საკუთარი გამოყოფილი წილი საერთო ბინაში.

საზიარო საკუთრებაში გარიგებების სამართლებრივი რეგულირების მთავარი მახასიათებელია სახლის ყველა მფლობელის თანხმობა ამ საცხოვრებელი უძრავი ქონების გამოყენებასა და განკარგვაზე. ბინაში წილის ფლობა და გამოყენება განსხვავდება, მაგალითად, ერთი ოთახის ფლობისგან.

სირთულე იმაში მდგომარეობს, რომ თითქმის შეუძლებელია წილის სხვა წილების საზღვრებით გამოყოფა და სხვა მფლობელებს „უცხო“ ტერიტორიის გამოყენება. ერთობლივ ბინაში წილი ფიქსირდება იურიდიულ დოკუმენტაციაში წილადის სახით (მაგალითად, ½, ¼ და ა.შ.).

საერთო ბინაში წილის გასაყიდად უნდა დაკმაყოფილდეს სავალდებულო პირობა, კერძოდ, სხვა მფლობელების უპირატესი უფლება შეიძინონ ეს ბინა.

ეს ნიშნავს, რომ როდესაც იყიდება საცხოვრებელი ფართის ერთი წილი, ყველა სხვა მფლობელს (მაგალითად, ყოფილ მეუღლეს) აქვს უფლება იყიდოს ეს აქცია, სანამ ის სხვა მყიდველებს შესთავაზებენ. შესაბამისად, ერთ-ერთი აქციის მფლობელს არ აქვს უფლება მოძებნოს სხვა მყიდველები, სანამ არ მიიღებს უარს ბინის ყველა მფლობელისგან.

საერთო საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში წილის გაყიდვის პროცედურა

ასე რომ, იმისათვის, რომ გაყიდოს თავისი წილი საერთო საკუთრებაში არსებულ ბინაში, მის მფლობელს უნდა:

1. დააწესეთ ფასი და შესთავაზეთ მისი წილის ყიდვა ამ ბინის სხვა მფლობელებს. ამისათვის მან წერილობით უნდა აცნობოს თითოეულ მესაკუთრეს საერთო ბინის წილის გაყიდვის განზრახვის შესახებ, ასევე განცხადებაში მიუთითოს გაყიდვის ფასი და სხვა მნიშვნელოვანი პირობები;
2. თუ ერთ-ერთი მფლობელი გამოთქვამს ბინაში წილის ყიდვის სურვილს, გააფორმეთ გარიგება. ამ შემთხვევაში გარიგება ფორმალიზდება ისევე, როგორც მთელი ბინის გაყიდვისას;
3. თუ მესაკუთრეები უარს ამბობენ გაყიდული საერთო ბინის წილის შეძენაზე, თქვენ უნდა მიიღოთ მათი წერილობითი უარი და დაიწყოთ თქვენი წილის გაყიდვა არაუფლებამოსილ პირებზე. თუ წერილობითი უარი არ მიიღება, მფლობელს არ აქვს უფლება 1 თვის განმავლობაში ბინის გასაყიდად გატანა. ერთი თვის შემდეგ გამყიდველს შეუძლია აქცია მიჰყიდოს ნებისმიერ მყიდველს, თუ ამ დროის განმავლობაში საერთო საზიარო ქონების არცერთი სხვა მფლობელი არ შეიძენს გაყიდულ წილს. თუმცა, ამ შემთხვევაში, გამყიდველს უნდა ჰქონდეს დადასტურება, რომ ყველა მფლობელმა მიიღო შეტყობინება წილის გაყიდვის შესახებ.

წილის აუტსაიდერზე გაყიდვისას მფლობელმა, როგორც წესი, ყველა სხვა დოკუმენტთან ერთად უნდა წარუდგინოს სარეგისტრაციო ორგანოს დარჩენილი მფლობელების უარი (წერილობით) ან დოკუმენტები, რომლებიც ადასტურებს, რომ ყველა მფლობელმა მიიღო შესაბამისი შეტყობინება გაყიდვის შესახებ. საერთო ბინაში არსებული წილის ერთ თვეზე მეტი ხნის წინ და არცერთ მათგანს არ გამოუთქვამს გასხვისებული წილის შეძენის სურვილი.

თუ საზიარო საკუთრების რამდენიმე მფლობელმა გამოთქვა სურვილი გაყიდული წილის გამოსყიდვის შესახებ, მფლობელს, საკუთარი მოთხოვნით, შეუძლია აირჩიოს ვის მიყიდის მათგან თავის წილს.

თუ გამყიდველმა, თავისი წილის გაყიდვისას, დაარღვია სახლის დარჩენილი მფლობელების შეძენის უპირატესი უფლება, მაშინ ნებისმიერ აქციონერს შეუძლია მიმართოს სასამართლოს უფლების აღსადგენად. კანონი ადგენს სამთვიან ხანდაზმულობის ვადას, რომლის განმავლობაშიც საერთო საკუთრების მფლობელს შეუძლია გაასაჩივროს საერთო ბინაში წილის გაყიდვა.

ეს პერიოდი იწყება იმ დღიდან, როდესაც საერთო ბინაში წილის ერთ-ერთმა მფლობელმა, რომლის უპირატესობის უფლება დაარღვია გამყიდველმა, შეიტყო ან უნდა სცოდნოდა საერთო ბინაში წილის გაყიდვის ფაქტის შესახებ. გარე მყიდველი.

რა სირთულეები შეიძლება წარმოიშვას წილის გაყიდვისას?

როგორც უკვე აღვნიშნეთ, საერთო ბინაში წილის მფლობელს შესაძლოა გარკვეული სირთულეები შეექმნას თავისი წილის გასხვისებისას. უპირველეს ყოვლისა, ისინი დაკავშირებულია სხვა ბინის მესაკუთრეთა უხალისობასთან, რომ არ მიყიდონ მისი ნაწილი სხვა პირებზე, მაშინაც კი, თუ ისინი თავად არ აპირებენ ამ წილის გამოსყიდვას.

პრაქტიკაში ხშირად ხდება, რომ საერთო საკუთრებაში მონაწილეები განზრახ თავს არიდებენ შეტყობინების მიღებას საერთო ბინაში წილის გაყიდვის შესახებ. შედეგად, წილის მფლობელს, რომელსაც სურს მისი გაყიდვა მესამე პირზე, არ შეუძლია დაარეგისტრიროს გარიგება, რადგან მას არ აქვს არც ბინის სხვა მფლობელების წერილობითი უარი და არც დადასტურება იმისა, რომ მათ მიიღეს შეტყობინება მათი შესახებ. წილის გაყიდვის განზრახვა.

სიტუაცია კიდევ უფრო რთულდება, როდესაც გასხვისებული წილის მფლობელმა არ იცის სხვა მფლობელების მისამართები და, შესაბამისად, არ შეუძლია მათთვის წერილობითი შეტყობინების გაგზავნა. ამ შემთხვევაში კანონი იძლევა წერილობით შეტყობინების გაგზავნას ბოლო ცნობილ მისამართზე. თუმცა, ამ შემთხვევაში არ არის გამორიცხული, რომ სხვა აქციების მფლობელები სასამართლოს გზით შეეცადონ გააპროტესტონ საერთო ბინაში წილის გაყიდვის გარიგების კანონიერება.

ამ შემთხვევებში, წილის გამყიდველს რეკომენდებულია შეაგროვოს რაც შეიძლება მეტი წერილობითი მტკიცებულება, რომ მან გააკეთა ყველაფერი, რაც მის ძალაში იყო და მიიღო ყველა შესაძლო ზომა, რათა აცნობოს საერთო საცხოვრებლის ყველა მფლობელს წილის გაყიდვის განზრახვის შესახებ. ეს დაეხმარება მას სასამართლოში დაამტკიცოს თავისი უფლება, მიჰყიდოს წილის აუტსაიდერს დავის შემთხვევაში.

ასევე არის შემთხვევები, როდესაც საზიარო საკუთრების სხვა მფლობელები განზრახ აჭიანურებენ გაყიდვის პროცესს. ამისათვის ისინი თანახმა არიან შეიძინონ აქცია მისი გამოსყიდვის განზრახვის გარეშე.

ზოგიერთ რთულ შემთხვევებში, როდესაც წილის მფლობელი რაიმე მიზეზით ვერ ყიდის უძრავი ქონების თავის ნაწილს, გამოიყენება გაყიდვების შემდეგი სქემები:

• სასამართლოში წასვლა თქვენი წილის გამოსყიდვის მოთხოვნით. კანონი იძლევა საშუალებას, რომ თუ შეუძლებელია საერთო საკუთრებაში არსებული საერთო ბინის (მაგალითად, ერთოთახიანი ბინაში) გაზიარება, უფრო მცირე წილის მფლობელს შეუძლია სასამართლოში, შეთანხმების არარსებობის შემთხვევაში, მოითხოვოს მეორე მესაკუთრე ყიდულობს თავის წილს;
• შეადგინოს შემოწირულობის ხელშეკრულება. ბინაში წილის გაყიდვის ტრანზაქციის შესრულების სირთულემ განაპირობა ის, რომ გამყიდველები იძულებულნი არიან დაასრულონ ეს გარიგება საჩუქრის ნიღბის ქვეშ, რადგან აქციის მფლობელს არ უნდა აცნობოს სხვა აქციონერებს შემოწირულობისას. ის. ამ შემთხვევაში ყიდვა-გაყიდვის მონაწილე მხარეები ხელს აწერენ საჩუქრის ხელშეკრულებას და თანხა გადაირიცხება ან პირდაპირ გამყიდველზე, ან სეიფის საშუალებით.

საზიარო საკუთრებაში სხვა მონაწილეებმა შეიძლება სცადონ ამ გარიგების გასაჩივრება სასამართლოში, მაგრამ, პრაქტიკაში, მათთვის ძალიან რთული იქნება დაამტკიცონ, რომ ეს იყო საერთო საკუთრების ნაწილის გაყიდვა და არა შემოწირულობა. თუმცა, ამ სქემის გამოყენებისას უნდა გახსოვდეთ, რომ საჩუქრის გაკეთებისას იქნება საჩუქრის გადასახადის გადახდის ვალდებულება.

კიდევ ერთი ვარიანტი, რომელიც მინიმუმამდე დააყენებს ტრანზაქციის გამოწვევის შესაძლებლობას, არის მყიდველს წილის მცირე ნაწილის „ჩუქება“ (მაგალითად, რამდენიმე კვადრატული მეტრი), შემდეგ კი მას, როგორც საერთო ბინის ერთ-ერთ მფლობელს, შესთავაზოს. იყიდეთ დარჩენილი ნაწილი.

საზიარო საკუთრებაში ნაწილის გაყიდვის ანალოგიური ვარიანტია გირავნობის ხელშეკრულების გამოყენება, როდესაც მყიდველი დოკუმენტირებულია, როგორც ამ წილის მოგირავნე და იღებს მას მოვალის (წილის გამყიდველის) „მარცხის“ შედეგად. ) დავალიანების გადახდა.

ამ სქემების გამოყენებით, ბინის წილის გამყიდველმა და მყიდველმა, რომელიც საერთო საკუთრებაშია, არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ ეს ტრანზაქციები შესაძლოა სასამართლომ მაინც აღიაროს როგორც მოჩვენებითი.

ამრიგად, საერთო ბინაში წილის გაყიდვისას ყველაზე რთულია სხვა მფლობელების შეტყობინება და მათი უპირატესი უფლების დაცვა საერთო საკუთრებაში მოცემული წილის გამოსყიდვის შესახებ. მას შემდეგ, რაც დარჩენილი აქციონერები შეთანხმდნენ ან უარს ამბობდნენ წილის ყიდვაზე, წილის ყიდვა-გაყიდვის პროცესი არაფრით განსხვავდება მთელი ბინის გაყიდვისაგან.

კომენტარები (115)

ილიას | 2017/10/01

გამარჯობა! არის შემდეგი სიტუაცია - 2 ოთახიანი ბინა. ორი აქციონერი. ერთ-ერთ აქციონერს თავისი წილის გაყიდვა სურს. მეორე აქციონერი არის არასრულწლოვანი შვილი, მისი მეურვეა პირველი აქციონერის ძმის დედა-ცოლი. შეუძლია თუ არა არასრულწლოვანი ბავშვის ყოლას გავლენა მოახდინოს საკუთრების წილის გაყიდვაზე? როგორ შეგიძლიათ შეთანხმება თქვენს მეურვესთან და შესაძლებელია თუ არა ეს? Გმადლობთ!

admin | 2017/10/09

გამარჯობა ილიას! ეს ფაქტი, რომ საზიარო საკუთრებაში მეორე მონაწილე არის არასრულწლოვანი შვილი, არ აბრკოლებს მეორე მესაკუთრეს თავისი წილის გაყიდვას. თუმცა, ამ სიტუაციაში, გამყიდველმა პატივი უნდა სცეს მეორე აქციონერის უფლებას ჰქონდეს უპირატესი შესყიდვა - ანუ აქციის გამყიდველი ვალდებულია გაუგზავნოს შეტყობინება არასრულწლოვნის კანონიერ წარმომადგენლებს (ანუ დედა) წილის ყიდვის შეთავაზებით. უარის ან უპასუხის შემთხვევაში, წილის მფლობელს შეეძლება თავისი წილი აუტსაიდერზე მიჰყიდოს ყოველგვარი დაბრკოლების გარეშე.

ილია | 2017/10/23

გამარჯობა. ერთ წელზე ნაკლები ხნის წინ ვიყიდეთ ბინა. ბინა შეძენილია სამ აქციაში. ერთ-ერთ მფლობელს სურს თავისი წილი აუტსაიდერებზე გაყიდოს
სხვა მფლობელების თანხმობის გარეშე. შეუძლია თუ არა მას ამის გაკეთება, თუ ბინა იყიდა საერთო საკუთრებაში ერთ წელზე ნაკლები ხნის წინ? Გმადლობთ.

admin | 2017/11/03

გამარჯობა ილია! საზიარო საკუთრებაში დარჩენილ მონაწილეებს აქვთ უპირატესი შეძენის უფლება ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 250. თუ ამ უფლების განხორციელება არ შეინიშნება და აქცია გაიყიდა აუტსაიდერზე, ეს ყიდვა-გაყიდვის ოპერაცია შეიძლება გასაჩივრდეს სასამართლოში.

ვიტალი | 2017/11/20

Საღამო მშვიდობისა.
მე ვფლობ 1/4 წილს ბინაში. ვყიდი ამ ბინის საერთო საკუთრებაში ერთ-ერთ მონაწილეს. დანარჩენ მონაწილეებს ეცნობათ და არ გამოუჩენიათ წილის შეძენის სურვილი. MFC-ში მითხრეს, რომ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება უნდა იყოს ნოტარიულად დამოწმებული. როგორც ჩანს, გასხვისების გარიგება საერთო საკუთრებაშია. ვიმეორებ, საერთო საკუთრებაში 4 მონაწილედან ერთ-ერთ წილს ვყიდი, „გარეთ“ არ ვყიდი.
და ამავე დროს ყველა თანახმაა. კითხვა: აუცილებელია თუ არა ასეთი გარიგების ნოტარიულად დამოწმება თუ შესაძლებელია მარტივი წერილობითი ფორმით?

admin | 2017/11/30

გამარჯობა ვიტალი! კანონმდებლობის ბოლო ცვლილებების შესაბამისად, უძრავი ქონების საერთო საკუთრების უფლებაში წილების გასხვისების გარიგებები, მათ შორის, როდესაც საზიარო საკუთრებაში ყველა მონაწილე ანაწილებს თავის წილებს ერთ გარიგებაში, ექვემდებარება ნოტარიულად დამოწმებას (შეტანილი ფედერალური კანონი N 172-). FZ).

ანტონ | 2017/11/28

გამარჯობა. ორი ადამიანი ფლობს ბინას თანაბარი წილით (50%-50%) და აპირებს მის გაყიდვას. ისინი თანხმდებიან, რომ ერთი მიიღებს ტრანზაქციის თანხის 60%-ს, ხოლო მეორეს 40%-ს. როგორ არის ეს სწორად ფორმალური იურიდიულად? როგორ უნდა იყოს გათვალისწინებული ეს ინფორმაცია ხელშეკრულებაში მყიდველისგან ავანსის მიღებისას?

admin | 2017/12/09

გამარჯობა ანტონ! ხელშეკრულებაში ბინის ფასის განსაზღვრისას, თქვენ უბრალოდ უნდა მიუთითოთ ხელშეკრულების ტექსტში, რომ ერთი გამყიდველის წილი ფასდება გარკვეულ ოდენობით, ხოლო მეორე გამყიდველის წილი - მეორის. უმჯობესია მიუთითოთ კონკრეტული თანხები, რომლებიც მყიდველმა უნდა გადარიცხოს თითოეულ გამყიდველს.

მარინა | 2018/03/08

გამარჯობა, ჩემმა მეზობელმა გადაწყვიტა გაყიდოს თავისი წილი ბინაში, მე მზად ვარ ვიყიდო, მაგრამ ის სასწრაფოდ ითხოვს ფულს და დრო მჭირდება, რომ იპოთეკაზე სამშობიარო კაპიტალით მივიღო განაცხადი. შეუძლია უარი მითხრას? და მიყიდე უცნობებს?

admin | 2018/03/20

გამარჯობა მარინა! თუ თქვენ მიერ მიღებული გაყიდვის შეტყობინება არ შეიცავს გაყიდვის კონკრეტულ აუცილებელ პირობებს (მაგალითად, მხოლოდ ნაღდი ანგარიშსწორებით), თქვენს მეზობელს არ აქვს უფლება გაასხვისოს ეს წილი ბინაში მესამე პირებზე, სანამ არ მიიღებს თქვენგან წერილობით უარს. .

იუოია | 2018/03/20

ბანკები ყიდულობენ აქციებს ბინაში? რა შემთხვევაშია ეს შესაძლებელი და რომელ ბანკებს შეუძლიათ ბინის წილის ყიდვა?

admin | 2018/03/27

გამარჯობა იუოია! თავისი საქმიანობის ბუნებით ბანკი არის საფინანსო და საკრედიტო ორგანიზაცია და არ ეწევა უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვას. გამონაკლისს წარმოადგენს იპოთეკური სესხის გაცემა უძრავი ქონების შესაძენად. ბინაში წილის ჩათვლით. მსესხებლების მიერ სასესხო ვალდებულებების არაჯეროვნად შესრულების შემთხვევაში ბანკებს შეუძლიათ უძრავი ქონების გაყიდვა გაყიდვის გზით. ბევრი ბანკი თანამშრომლობს საბინაო დაკრედიტების სააგენტოებთან, რომლებიც, სხვა საკითხებთან ერთად, უზრუნველყოფენ უძრავი ქონების გაყიდვის მომსახურებას.

ელნურა | 2018/09/09

გამარჯობა, სიტუაცია ასეთია: ბინაში არის 6 მფლობელი, თითო წილი არის 1/7, ამ ხუთ ადამიანს სურს ბინის გაყიდვა და ერთმა, რადგან მას პასპორტში შეცდომა აქვს, შეცდომა დაუშვა მის სახელზე. და მას უნდა უჩივლოს, რომ ადამიანი იგივეა, არ სურს ამის გაკეთება!! ამბობს, რომ დრო არ არის, რა ვქნათ ასეთ სიტუაციაში???

admin | 2018/09/21

გამარჯობა ელნურა! ვინაიდან თქვენ მიერ მითითებულ პირს აქვს შეძენის უპირატესი უფლება, დარჩენილი მფლობელები ვალდებულნი არიან გაუგზავნონ მას წერილობითი შეთავაზება წილის შესაძენად ნოტარიუსის მეშვეობით. თუ 30 დღის განმავლობაში არ მიიღება შეთანხმება ან ყიდვაზე უარი, დანარჩენ მფლობელებს უფლება აქვთ გაყიდონ თავიანთი აქციები გარე პირზე/პირებზე.

ანა | 2018/11/29

გამარჯობა, ერთოთახიანი ბინა, სამი მეპატრონე: მე, შვილი და ყოფილი ქმარი. ჩემი წილის გაყიდვა მინდა. ყოფილი ქმარი მის ყიდვას არ ეთანხმება. გაყიდვიდან შემოსული თანხა მოხმარდება მშენებარე სახლის საცხოვრებელ პირობებს, რომელშიც ბავშვს დაეთმობა ჩემი წილი. ბავშვი არ ცხოვრობს ბინაში.

admin | 2018/12/09

გამარჯობა ანა! დიახ, თქვენ შეგიძლიათ გაყიდოთ ბინის წილი აუტსაიდერზე, მაგრამ გაყიდვამდე თქვენ უნდა მიიღოთ მეურვეობის ორგანოების თანხმობა არასრულწლოვნის წილის გაყიდვის შესახებ, ასევე წერილობით აცნობეთ თქვენს ყოფილ ქმარს ნოტარიუსის მეშვეობით. აქციის გაყიდვის თქვენი განზრახვა (შეძენის უპირატესი უფლების განხორციელება). თუ თქვენი ყოფილი მეუღლე უარს იტყვის წილის შეძენაზე, თქვენ უკვე შეძლებთ წილის გაყიდვას მესამე პირზე.

თავად უძრავი ქონებით ტრანზაქციები წარმოადგენს საკმაოდ სერიოზულ პროცესს, რომელიც მოითხოვს მხარეთაგან უდიდეს ყურადღებას - აუცილებელია გადაწყვიტოს ობიექტის ფასი, გადახდის პროცედურა, ფაქტობრივი გადაცემის მომენტი... და თუ გამყიდველს არ აქვს ერთი, მაგრამ რამდენიმე მფლობელი, მაშინ ასეთმა გაყიდვამ შეიძლება პრობლემები შეუქმნას როგორც თავად გამყიდველებს, ასევე მყიდველს.

ტრანზაქციები მრავალ მხარესთან შეიძლება განხორციელდეს უპრობლემოდ და დროისა და ნერვების ზედმეტი ხარჯვის გარეშე, თუ გამყიდველი და მყიდველი წინასწარ განიხილავენ ხელშეკრულების ხელმოწერის პირობებს, თარიღსა და დროს და წარუდგენენ მას სახელმწიფო რეგისტრაციას. უძრავ ქონებაზე უფლებები და მასთან გარიგებები.

როგორც წესი, ბინის გაყიდვა, რომელიც არის საერთო საკუთრებაში, ხორციელდება ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმებით, რომლის მიხედვითაც ყველა მფლობელი მოქმედებს გამყიდველის მხარეს. ასეთი გარიგება ხორციელდება ერთდროულად (ხელშეკრულებას ხელს აწერს ყველა, ანგარიშსწორება გამყიდველებთან ერთად ხდება, მყიდველი ხდება მთელი ბინის მფლობელი) და არის გაყიდვის ყველაზე ოპტიმალური ვარიანტი.

იყიდება მთლიანი ბინა საერთო საკუთრებაში

მიუხედავად იმისა, რომ ასეთი გარიგება ოპტიმალურია, შესაძლო გადახურვებისა და გაუგებრობების თავიდან ასაცილებლად, აქციების მფლობელებმა უნდა განიხილონ და გადაწყვიტონ სამი საკითხი:

1. ბინის ღირებულება;
2. გადახდის პროცედურა და მეთოდი;
3. ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმების თარიღი.

Მნიშვნელოვანი!თუ ბინის აქციების მფლობელები, რომლებიც არიან გამყიდველი, განიხილავენ და მოაგვარებენ სამივე საკითხს დროულად, მაშინ გარიგება დიდი დროის, ძალისხმევისა და ნერვების გარეშე ჩაივლის.

უმჯობესია განისაზღვროს ბინის ღირებულება გაყიდვის გადაწყვეტილების ეტაპზე. ანუ, თუ ყველა წილობრივმა მფლობელმა გამოთქვა მზადყოფნა გაყიდოს თითოეული აქცია, მაშინ მიიღება გადაწყვეტილება ბინის ფასზე და თითოეული წილის ღირებულების ოდენობაზე.

ბევრი მოქალაქე ცდება წილის გაყიდვიდან მიღებულ თანხასთან დაკავშირებით, მიაჩნია, რომ ის უნდა შეესაბამებოდეს ისეთ გარემოებებს, როგორიცაა მუდმივი საცხოვრებელი და ბინის მოვლა, მუდმივი რეგისტრაცია, ბავშვების ყოფნა... თუმცა, არანაირი უპირატესობა არ არსებობს. გაყიდული წილის ფასი, არც მუდმივი რეგისტრაცია, არც ბავშვები და არც არაფერი.

Მნიშვნელოვანი!აქციის თითოეულ მფლობელს უფლება აქვს დაითვალოს მისი წილის პროპორციული თანხა.

ანუ, თუ აქციები თანაბარია, მაშინ ბინის ფასი იყოფა აქციების რაოდენობაზე - მიიღება გარიგების შედეგად თითოეული წილობრივი მფლობელის კუთვნილი თანხა და ეს თანხა ყველასთვის თანაბარი იქნება. თუ აქციების ზომა განსხვავდება, მაშინ ბინის ღირებულების მთელი თანხა ნაწილდება გამყიდველებს შორის მათი აქციების ზომის შესაბამისად.

მაგალითად, არსებობს სამი მფლობელი: ერთს აქვს ½ წილი, ხოლო დანარჩენ ორს აქვს ¼ წილი. ბინა იყიდება ორ მილიონ რუბლზე. ბინის ნახევრის მფლობელი გაყიდვიდან მილიონ რუბლს მიიღებს, დანარჩენები კი - ხუთასი ათასს.

ამრიგად, გაყიდვის დაწყებამდე ყველა მფლობელმა უნდა გადაწყვიტოს გასაყიდი ბინის ფასი, რათა თითოეულმა მათგანმა იცოდეს, რას შეიძლება ელოდონ გარიგების შედეგად. მთავარია მყიდველს ეს ფასი მოეწონოს.

გარიგების მომზადების საწყისი ეტაპის გავლისა და ფასის განსაზღვრის შემდეგ გამყიდველებმა მყიდველთან ერთად უნდა განიხილონ მხარეებს შორის გადახდის პროცედურისა და მეთოდის საკითხი.

ხელშეკრულებით ანგარიშსწორების პროცედურა არის პირობა, რომელიც განსაზღვრავს მყიდველიდან გამყიდველამდე თანხის ფაქტობრივი გადარიცხვის მომენტსაც და მოცულობასაც. როგორც წესი, გადახდა ხდება სრულად ხელშეკრულების გაფორმების დროს. მაგრამ არის კიდევ ერთი ბრძანება:

1. სახსრების გადაცემა ორ ეტაპად - ნაწილი ხელმოწერის დროს, ხოლო მეორე ნაწილი უფლებათა გადაცემის სახელმწიფო რეგისტრაციისათვის დოკუმენტების წარდგენის დღეს;
2. თანხის სრულად გადარიცხვა ხელშეკრულების გაფორმებიდან არაუგვიანეს ____ დღისა, მაგრამ უფლებების გადაცემის სახელმწიფო რეგისტრაციისათვის დოკუმენტების წარდგენამდე;
3. თანხის ნაწილის გადარიცხვა ხელშეკრულების გაფორმებამდე (რომელიც დოკუმენტირებულია ქვითრით), ხოლო დარჩენილი ნაწილის - ხელშეკრულების გაფორმებისას (ან სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის დოკუმენტების წარდგენის შემდეგ).

ანუ ტრანზაქციისთვის მნიშვნელოვანია ანგარიშსწორების პროცედურის შესახებ გადაწყვეტილება. ძალიან მნიშვნელოვანია ის მომენტი, როდესაც გამყიდველები იღებენ ფულს, ამიტომ ის დეტალურად უნდა აისახოს ხელშეკრულების პირობებში.

გადახდის მეთოდი არის ის, თუ როგორ გადაირიცხება თანხები. მათგან მხოლოდ ორია - ნაღდი და უნაღდო.

თუ მხარეები აირჩევენ უნაღდო ანგარიშსწორებას, მაშინ ხელშეკრულებაში უნდა მიეთითოს ყველა გამყიდველის ანგარიშის ნომერი და მიუთითოს ამ ანგარიშებზე ჩარიცხული თანხები.

შეიძლება მოხდეს, რომ ერთ-ერთ გამყიდველს სურდეს ნაღდი ფულით მისი წილის მიღება (ეს ხდება იმ შემთხვევებში, როდესაც გამყიდველი არის მოვალე სააღსრულებო წარმოებაში და მისი საბანკო ანგარიშები იმყოფება აღმასრულებლის ფხიზლად). შემდეგ კი ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების პირობები რთულდება იმით, რომ თითოეული მფლობელისთვის მეთოდი განსხვავებულად არის განსაზღვრული, ზოგი ნაღდი ფულით, ზოგიც საბანკო ანგარიშზე გადარიცხვით.

მას შემდეგ, რაც აქციის ყველა მფლობელი თანხმდება ტრანზაქციის ფარგლებში თანხის მიღების ფასსა და მეთოდზე, გამყიდველების უმეტესობისთვის ყველაზე რთული ეტაპი იწყება - ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმების მომენტი.

ფაქტია, რომ გამყიდველის მხარეს რამდენიმე პირის მონაწილეობის გამო, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების მომზადება გართულებულია თითოეული მფლობელის აღწერით და მისი წილის მახასიათებლებით. თავად დოკუმენტი შინაარსით ძალიან გადატვირთულია, ამიტომ რთულია არა მხოლოდ შედგენა, არამედ მისი შემოწმებაც.

Მნიშვნელოვანი!და თქვენ აუცილებლად უნდა შეამოწმოთ იგი! და არ უნდა ისმოდეს არგუმენტები სრული ნდობის შესახებ - ყველა პირადად ამოწმებს თავის მონაცემებს და ტრანზაქციის ოდენობას.

კარგია, თუ ყველა მფლობელი ცხოვრობს ერთ ქალაქში, და კიდევ უკეთესი - ზუსტად იმ ბინაში, რომელიც იყიდება. ამ შემთხვევაში მათ შეუძლიათ ერთად შეისწავლონ ხელშეკრულების პროექტი, შემდეგ კი თავად შეამოწმონ ხელშეკრულება და პარალელურად მოაწერონ ხელი.

და თუ მფლობელები ცხოვრობენ არა მარტო სხვადასხვა სახლებში, არამედ სხვადასხვა ქალაქსა თუ რეგიონში, ეს ეტაპი მყიდველისთვის ნამდვილი გამოცდა ხდება. ამიტომ, მიზანშეწონილია არ გააფუჭოთ მისი ნერვები, არამედ უბრალოდ აცნობოთ მას თარიღი და დრო, როდესაც ყველა გამყიდველი მზად იქნება გამოცხადდეს Rosreestr-ში, რათა წარუდგინოს განცხადება მყიდველზე საკუთრების გადაცემის სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ.

თუ არანაირად არ არის შესაძლებელი ყველა მფლობელის შეკრება, მაშინ ამ შემთხვევაში მინდობილობის (ან თუნდაც მინდობილობის) აღსრულება ერთ-ერთი გამყიდველისთვის გარიგების ჩასატარებლად შეიძლება სამაშველოში მოვიდეს. ანუ, როგორც წესი, დოკუმენტების წარდგენის მომენტისთვის, ფული უკვე არის (ნაწილობრივ მაინც) გამყიდველებთან, გაყიდვის შემდგომი განხილვა არ არის საჭირო, ამიტომ იმ მფლობელებს, რომლებიც ფიზიკურად ვერ იმყოფებიან Rosreestr-ში, შეუძლიათ უფლება მისცენ მფლობელს, რომელიც არის არ არის დაბრკოლებები. მინდობილობას გასცემს ნოტარიუსი.

ბინის გაყიდვა აქციებით ერთ მყიდველზე

ისეც ხდება, რომ ყველა მესაკუთრის ერთად შეკრება არა მხოლოდ შეუძლებელია, არამედ მათი დარწმუნება, რომ ბინა გაყიდონ ყველასთან ერთად. იმის გათვალისწინებით, რომ საზიარო საკუთრების უფლება ზოგჯერ წარმოიქმნება მემკვიდრეობის მიღების ან მეუღლეთა ქონების გაყოფის შედეგად, შეიძლება წარმოიდგინოთ, როგორი „ოჯახური“ გრძნობები აკავშირებს მფლობელებს. და ასეთ შემთხვევებში მინდობილობის გაცემის იმედიც კი არ შეიძლება.

და თუ მყიდველს სურს შეიძინოს ეს კონკრეტული ბინა, მაშინ ის მზად არის ისეთი სირთულეებისთვის, როგორიცაა ხელშეკრულებების გაფორმება ბინის აქციების გაყიდვისა და შესყიდვის შესახებ.

Მნიშვნელოვანი!ბინის გაყიდვა აქციებით ნიშნავს ცალკე ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების დადებას თითოეულ აქციაზე ან რამდენიმე აქციაზე. მაგრამ არა მთლიანად ბინისთვის.

ასეთი გაყიდვა არ იქნება რთული თავად გამყიდველებისთვის - თითოეული მათგანი ხელს მოაწერს ხელშეკრულებას და ეწვევა Rosreestr-ს მოსახერხებელ დროს. მაგრამ მყიდველისთვის, ბინის აქციებით „შეძენის“ ეს ფორმა ხდება ნამდვილი გამოცდა - ჯერ ერთი, რამდენიმე ხელშეკრულების გაფორმება, მეორე, რამდენიმე ვიზიტი Rosreestr-ში, მესამე, სახელმწიფო გადასახადის გადახდა უფლებების გადაცემის სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის. მზადდება ყოველ ჯერზე დოკუმენტების წარდგენისას. გარდა ამისა, ბოლო წილის შეძენისას მყიდველი შეუკვეთავს კიდევ ერთ სერთიფიკატს მთელ ბინაზე, რომელიც მანამდე ჰქონდა წილები და გასცემდა ცალკე სერტიფიკატებს თითოეულ წილს.

რაც უფრო ნაკლები სირთულე იქნება ბინის აქციებთან გარიგების განხორციელებისას, მით უფრო ადვილი იქნება მყიდველთან ფასზე შეთანხმება. რა თქმა უნდა, ხელშეკრულების შედგენა და შემოწმება (ხელმოწერა) ყველა აქციის მფლობელის მონაწილეობით დიდ დროსა და ყურადღებას მოითხოვს. მაგრამ გამყიდველების მხრიდან ამ პროცედურისთვის კარგი და სერიოზული მომზადებით, თავად გარიგება შეუფერხებლად მიდის, რისთვისაც მყიდველი მზად არის გადაიხადოს.

თუ თითოეული აქციისთვის განხორციელდება ცალკე ყიდვა-გაყიდვა, მაშინ ეს ზრდის მყიდველის ხარჯებს (რომელიც ჩვეულებრივ ანაზღაურდება მათ ხელშეკრულების პირობებით), მაშინ ზოგადად ბინა გაიყიდება ბევრად იაფად.

ყურადღება!კანონმდებლობის ბოლო ცვლილებების გამო, ამ სტატიაში მოცემული ინფორმაცია შესაძლოა მოძველებული იყოს! ჩვენი ადვოკატი გაგიწევთ რჩევას უფასოდ - დაწერეთ ქვემოთ მოცემულ ფორმაში.